dnes je 6.4.2020
Input:

Darovanie nehnuteľnosti a predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darom

7.1.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Darovanie nehnuteľnosti a predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darom

Ing. Peter Horniaček, Ing. Ján Mintál

Jedným zo spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti je okrem kúpy, resp. predaja, aj darovanie. Darovanie nehnuteľnosti, ak darcom alebo obdarovaným je podnikateľský subjekt (fyzická osoba - podnikateľ i právnická osoba), má špecifické daňové súvislosti s vplyvom na zdanenie a uplatnenie daňového výdavku.

K realizácii daru prichádza darovacou zmluvou podľa § 628 až 630 OZ Občianskeho zákonníka. Touto zmluvou darca niečo prenecháva bezplatne alebo sľubuje obdarovanému a obdarovaný dar alebo sľúb prijíma. Predmetom daru môžu byť peniaze, hnuteľné veci, nehnuteľné veci, spoluvlastnícke podiely k hnuteľným alebo nehnuteľným veciam a pod.

Zákon o dani z príjmov:

Poskytovanie a prijatie daru u:

- darcu – dar poskytnutý FO alebo PO nie je daňovým výdavkom, lebo nespĺňa všeobecnú definíciu daňového výdavku podľa § 2 písm. i) ZDP (poskytnutím daru nejde o výdavok vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov), a v prípade darovania nehnuteľnosti preto nie je daňová zostatková cena daňovým výdavkom (§ 21 ods. 2 písm. f) zákona o dani z príjmov),

Spoločnosť poskytla občianskemu združeniu rozostavanú a nepotrebnú budovu za účelom vytvorenia azylového centra pre týrané ženy. Hodnota obstarávacích nákladov v čase darovania bola 15 000 €. Vyradenie rozostavanej nehnuteľnosti z dôvodu darovania nie je možné považovať za daňový výdavok spoločnosti.

- obdarovaného - u PO predstavuje predmet darovania vždy obchodný majetok (ďalej len „OM”) a u FO je potrebné rozlišovať, či ide o občana alebo podnikateľa, pričom na účely tohto článku sa budeme venovať FO – podnikateľovi.

Zákon o dani z pridanej hodnoty:

Darovanie nehnuteľnosti (bezodplatné dodanie tovaru) u darcu je podľa § 8 ods. 3 ZDPH zákona o DPH predmetom dane a musí z tohto daru odviesť DPH. Darovanie nehnuteľnosti je predmetom DPH len vtedy, ak ide o nehnuteľnosť:

- pri kúpe ktorej si platiteľ DPH odpočítal DPH na vstupe,

- ktorú platiteľ DPH vytvoril svojou vlastnou činnosťou, pri ktorej si uplatňoval odpočítanej DPH.

V tomto prípade platiteľ DPH určí základ dane podľa § 22 ods. 5 zákona o DPH. Základom DPH pri darovaní nehnuteľnosti, kedy predpokladáme, že ide o nehnuteľnosť odpisovanú podľa zákona o dani z príjmov, je daňová zostatková cena.

V zmysle zákona o DPH dodanie nehnuteľnosti alebo jej časti podlieha dani vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak v momente predaja ešte neuplynulo 5 rokov od:

  • kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,

  • kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác,

  • kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darom

Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom u:

FO - podnikateľa, ak ide o nehnuteľnosť využívanú na podnikanie a zaradenú do OM, pričom k predaju nehnuteľnosti príde:

  • počas využívania na podnikanie – príjem z predaja nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom z podnikania podľa § 6 zákona o dani z príjmov v podanom daňovom priznaní FO typ B,

  • do 5 rokov od vyradenia z OM – príjem z predaja nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom podľa § 8 zákona o dani z príjmov (v podanom daňovom priznaní FO typ B), ku ktorému je možné uplatniť ako daňový výdavok zostatkovú cenu nehnuteľnosti,

  • po 5 rokoch od vyradenia z OM - príjem z predaja nehnuteľnosti je podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov oslobodený od dane a neuvádza sa v podanom daňovom priznaní FO.

- PO - je zdaniteľným príjmov v súlade so zaúčtovaním do výnosov, pričom k dosiahnutému zdaniteľnému príjmu je možné podľa § 19 ods. 3 písm. b) zákona o dani z príjmov ako daňový výdavok uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti. Pri budovách a stavbách zaradených do odpisovej skupiny 6 sa zostatková cena zahrnuje len do výšky príjmov (výnosov) z predaja zahrnutých do základu dane.

Uplatnenie výdavku pri príjme z predaja darovanej nehnuteľnosti:

K zdaniteľnému príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom sa ako daňový výdavok uplatňuje vstupná, resp. zostatková cena nehnuteľnosti (v závislosti od toho, či boli do daňových výdavkov uplatňované odpisy z nehnuteľnosti). Pojem vstupná cena je definovaný v § 25 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Podľa tohto ustanovenia je vstupnou cenou nehnuteľnosti využívanej u obdarovaného na podnikanie:

  • obstarávacia cena zistená u darcu (§ 25 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov) – ak ide o nehnuteľnosť darovanú fyzickou osobou, pričom darovaná nehnuteľnosť nebola u darcu zahrnutá v OM a pri jej predaji uskutočnenom v deň darovania by sa na ňu nevzťahovalo oslobodenie podľa § 9 zákona o dani z príjmov,

Spoločník spoločnosti daroval v roku 2016 svojej spoločnosti garáž, ktorú spoločník nadobudol kúpou v roku 2014. Obstarávacia cena nehnuteľnosti bola 5 600 €. Spoločnosť darovanú nehnuteľnosť zaradí do svojho majetku vo vstupnej cene, ktorá sa rovná obstarávacej cene zistenej u spoločníka (5 600 €), nakoľko v deň darovania by príjem z predaja darovanej garáže nebol u spoločníka (darcu) oslobodený od dane (od nadobudnutia v roku 2014 neuplynulo viac ako 5 rokov). Z takto stanovenej vstupnej ceny spoločnosť bude uplatňovať daňové odpisy (predpokladáme, že garáž bude využívaná na dosahovanie zdaniteľných príjmov) a v prípade jej predaja by k zdaniteľnému príjmu z predaja uplatnila daňovú