dnes je 21.10.2019
Input:

Odmena za výkon správy

27.3.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

5.2.3 Odmena za výkon správy

Ing. Peter Pittner; Jana Madajová; Mgr. Rastislav Sopóci; Mgr. Martina Rafajová, advokátska kancelária KADUC & PARTNERS s. r. o.

Určenie odmeny a platieb za služby zabezpečené správcom

Každý správca je obchodným a podnikateľským subjektom, venujúci sa sústavne samostatnej zárobkovej činnosti, ktorý svoju činnosť vykonáva s cieľom návratu vynaložených časových a materiálnych nákladov a tvorby primeraného zisku. Podnikateľský subjekt môžeme pre náš účel aj zjednodušene definovať ako osobu zapísanú v obchodnom alebo živnostenskom registri, a zároveň aj v registri správcov vedenom Ministerstvom dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR a vykonávajúcu svoju činnosť sústavne vo vlastnom mene, na vlastnú zodpovednosť a za účelom dosiahnutia zisku.

Výkon správy bytového domu, vrátane správy zvereného nehnuteľného majetku a súboru zariadení tvoriacich príslušenstvo nehnuteľnosti, je predmetom činnosti podnikateľa - správcu. Správcovi patrí odmena za výkon jeho podnikateľskej činnosti, ktorú dohodne s vlastníkmi ako súčasť zmluvy o výkone správy. Pre prípadnú kalkuláciu výšky odmeny, pokiaľ ju vlastníci žiadajú, sa použijú v primeranej miere ustanovenia zákona č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov. Výška odmeny za výkon správy je vždy predmetom dohody medzi vlastníkmi a správcom.

V prípade kalkulácie výšky odmeny za výkon správy bytového domu je možné zohľadniť dopyt a ponuku v konkrétnom regióne, vzdialenosť spravovaného objektu od sídla správcu, ale najmä, aké služby poskytuje správca vo vlastnej réžii. Pokiaľ správca napríklad pre objekt vedie aj účtovníctvo, môže túto nákladovú položku zohľadniť vo svojej odmene za výkon správy, inak ju môže uplatniť ako samostatnú nákladovú položku v mesačnom zálohovom predpise pre vlastníkov v dome. Pri vyhodnocovaní celkových nákladov vlastníka za správu spoločného majetku je preto správne porovnávať úplnú výšku ročných nákladov, pretože sa často stáva, že na prvý pohľad nízka odmena za správu nezabezpečí zároveň nízke celkové náklady spojené so starostlivosťou o spoločný majetok.

Výška odmeny za výkon správy pri nebytových priestoroch v bytových domoch

V súčasnosti sa mnoho bytových domov projektuje ako domy tzv. polyfunkčné, čo znamená, že okrem funkcie bývania dom umožňuje vo svojich priestoroch aj garážovanie a vykonávanie podnikateľských činností. Na prízemí bývajú v polyfunkčných domoch často umiestnené prevádzky obchodov a služieb.

Vo všeobecnosti by sa mali spoluvlastníci spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu spolupodieľať na starostlivosti, údržbe a prevádzke spoločného majetku tak, aby bola zohľadnená veľkosť ich spoluvlastníckeho podielu k nemu a miera možnosti jeho využívania. Súčasnou praxou však je, že práve odmena za výkon správy sa nerozdeľuje podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ale je pre každý byt a nebytový priestor rovnaká. To je príčinou vzniku nedorozumení medzi vlastníkmi bytov a vlastníkmi nebytových priestorov, pričom vlastníci nebytových priestorov argumentujú nemožnosťou používať napríklad domový výťah, osvetlenie vnútorných priestorov a podobne. V