dnes je 19.9.2019
Input:

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

2.1.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.2.2 Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

JUDr. Lucia Danišovičová


Určenie práv a povinností zmluvných strán zo zmluvy o nájme nebytového priestoru predstavuje gro celej zmluvy. Práve od vymedzenia jednotlivých práv a povinností zmluvy sa odvíja ďalšie postavenie oboch účastníkov vo vzniknutom záväzkovoprávnom vzťahu. Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu upravuje najmä ustanovenie § 5 ZNaP NP, ktorý samotný zákon označuje marginálnou rubrikou „Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu,“ ale aj ďalšie ustanovenia ZNaP NP.Keďže sa však na otázky nájmu nebytového priestoru subsidiárne použijú aj ustanovenia OBČZ (k tomu pozri text pod 4/2 s názvom Vzťah medzi ZNaP NP a OBČZ), rad ďalších práv a povinností zmluvných strán možno odvodiť aj z OBČZ.

Zo znenia ustanovenia § 5 ZNaP NPvyplýva, že zákonodarca nechal úpravu okruhu práv a povinností zmluvných strán predovšetkým na zmluvné strany, ktoré sami najlepšie vedia posúdiť svoje potreby a záujmy. Až v prípade ak sa zmluvné strany na jednotlivých právach a povinnostiach podrobne v zmluve nedohodnú, budú platiť zákonné ustanovenia.


Práva a povinnosti zmluvných strán musia byť dohodnuté písomne. Je tomu tak z dôvodu, že ZNaP NP vyžaduje písomnú formu zmluvy o nájme nebytových priestorov. Dojednanie o právach a povinnostiach síce nie je podstatnou náležitosťou zmluvy o nájme nebytového priestoru, ktorej absencia by spôsobovala neplatnosť zmluvy, teda práva a povinnosti zmluvných strán možno vymedziť aj neskoršie, dodatkom k pôvodnej zmluve o nájme nebytového priestoru, avšak podľa ustanovenia § 40 ods. 2 OBČZ sa písomne uzavretá zmluva môže zmeniť len písomne.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Základné práva a povinnosti prenajímateľa vyplývajúce priamo zo zákona sú:

  1. povinnosť odovzdať nájomcovi nebytový priestor v spôsobilom stave,

  2. právo na zaplatenie nájomného,

  3. právo kontrolovať užívanie nebytového priestoru.

Povinnosť odovzdať nebytový priestor v spôsobilom stave

Účelom zmluvy o nájme nebytového priestoru je prenechať tento priestor do užívania inej osobe. Základnou povinnosťou prenajímateľa teda bude zabezpečiť, aby bol prenechávaný priestor v stave spôsobilom na užívanie treťou osobu a zabezpečiť plný a nerušený výkon práva nájomcu. V opačnom prípade by sa nemohol dosiahnuť cieľ, ktorý nájomca sledoval uzatvorením zmluvy.

Prvotným predpokladom je aby bol nebytový priestor v súlade so stavebnými predpismi a hygienicky nezávadný.

Ďalšie predpoklady na spôsobilosť stavu nebytového priestoru závisia od charakteru nájomcom zamýšľaného užívania priestoru - prenajímateľ je totiž povinný odovzdať nájomcovi nebytový priestor v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie. Stav nebytového priestoru si zmluvné strany môžu v zmluve dohovoriť, bližšie špecifikovať. Prenajímateľ je potom povinný do takéhoto stavu nebytový priestor uviesť a počas celej doby nájmu ho v tomto stave udržiavať na svoje vlastné náklady.

V prípade, ak si zmluvné strany nevymedzia konkrétny stav nebytového priestoru, možno ho spravidla odvodiť od účelu nájmu. Povinnou náležitosťou zmluvy o nájme nebytového priestoru je totiž aj účel nájmu. Práve od účelu na ktorý si chce nájomca nebytový priestor prenajať, možno vyvodiť čo v konkrétnom prípade treba považovať za spôsobilý stav nebytového priestoru na dohovorené užívanie. Nebytový priestor totiž môže slúžiť rôznym účelom, pričom požiadavky na stav nebytového priestoru využívaného napríklad ako kancelárie budú značne rozdielne ako požiadavky na stav napríklad prevádzky opravovne automobilov.

V prípade, ak z dohody účastníkov zmluvy a ani z definovania účelu nájmu nebude zrejmé aký má byť stav prenechávaného nebytového priestoru, je prenajímateľ povinný odovzdať nájomcovi priestor v stave na obvyklé užívanie - teda v takom stave aký obvykle zodpovedá povahe prenechávaného priestoru. V zásade ide vždy o individuálne posudzovanie obvyklosti stavu nebytového priestoru.

Povinnosťou prenajímateľa je nielen v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie priestor odovzdať, ale počas celej doby nájmu ho na vlastné náklady v tomto stave aj udržiavať. Nájomca bude mať totiž zrejme záujem využívať nebytový priestor v takom stave v akom si ho prenajal počas celej doby trvania nájomného vzťahu.

Vyššie uvedené platí len v prípade, ak sa zmluvné strany v zmluve nedohodnú inak. Je prípustné, aby sa nájomca dohodol s prenajímateľom, že mu tento odovzdá nebytový priestor v stave, ktorý nie je spôsobilý na dohovorené alebo obvyklé užívanie nájomcom, ale napríklad v stave v akom sa priestor nachádza aktuálne, s tým, že si ho upraví na svoje potreby sám nájomca. V danom prípade je však zároveň viac než vhodné dohodnúť aj tú skutočnosť, kto bude znášať náklady spojené s úpravou nebytového priestoru a v akom stave bude nájomca povinný pri skončení nájmu odovzdať priestor späť prenajímateľovi, teda či v pôvodnom v akom mu bol prenechaný, alebo v takom stave v akom sa bude nachádzať ku dňu skončenia nájmu, pretože ak sa zmluvné strany nedohodnú, platí ustanovenie § 13 ZNaP NP podľa ktorého je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi nebytový priestor v stave v akom ho prevzal.


Odporúča sa, aby si zmluvné strany osobitne v prípade ak sa zmluva o nájme nebytového priestoru neuzatvára v mieste nebytového priestoru a v deň začatia nájmu, spísali potvrdenie o stave nebytového priestoru v deň odovzdania nebytových priestorov. Takéto potvrdenie (zápisnica, protokol) môže obsahovať nielen vyhlásenie zmluvných strán o vhodnosti stavu na užívanie nebytového priestoru, ale napríklad aj opis zariadenia prenechávaného spolu s nebytovým priestorom, či iné medzi účastníkmi rozhodujúce skutočnosti.


Dostatočné vymedzenie stavu nebytového priestoru v zmluve o nájme nebytového priestoru je medzi stranami dôležité. Je totiž naviazané na ďalšie práva nájomcu. Ak si prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odovzdať nájomcovi nebytový priestor v dohovorenom alebo obvyklom stave, alebo ak si nesplní svoju povinnosť na vlastné náklady nebytový priestor počas celej doby nájmu v takomto stave udržiavať, má nájomca podľa ustanovenia § 8 ZNaP NP nárok na pomernú zľavu z nájomného. Obdobne, ak sa nebytový priestor bez zavinenia nájomcu stane nespôsobilý na dohovorené užívanie, môže nájomca v zmysle ustanovenia § 9 ods. 3 písm. b) ZNaP NP vypovedať zmluvu o nájme nebytového priestoru pred uplynutím dojednanej doby nájmu. V prípade, ak zmluva neobsahuje dostatočné vymedzenie požadovaného stavu nebytového priestoru, môže byť neskoršie dokazovanie ohľadne skutočnosti, že nebytový priestor už nezodpovedá stavu na dohovorené alebo obvyklé užívanie, značne obtiažne.

Plnenie služieb spojených s nájmom

Súčasne je povinnosťou prenajímateľa zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Môže ísť o rôzne plnenia, pričom nie je vylúčené, aby sa prenechával taký nebytový priestor, ktorý si nevyžaduje poskytovanie žiadnych ďalších služieb (napríklad garážové stojiská). Najčastejšie však pôjde o zabezpečenie dodávky elektrickej energie, tepla, vody a podobne. V prípade nebytových priestorov používaných za účelom kancelárií to môže byť aj zabezpečenie internetového či telefonického pripojenia, upratovania, služby recepcie, stráženia či iné.

Služby poskytované spolu s užívaním nebytového priestoru môže zabezpečovať priamo prenajímateľ, alebo ich môže zabezpečovať prostredníctvom tretích osôb. Nezabezpečovanie týchto služieb riadne sa však priamo odráža v nároku nájomcu požadovať zľavu z nájomného, a to aj v prípade ak prerušenie dodávok služieb (napríklad elektrickej energie) nespôsobil priamo prenajímateľ. Rovnako neposkytovanie požadovaných plnení môže založiť právo nájomcu vypovedať zmluvu pred uplynutím dojednaného času.

Právo odstúpiť od zmluvy

Dôležitým právom nájomcu vôbec v prípade porušenia povinnosti ustanovenej v § 5 ods. 1 ZNaP NP je právo od zmluvy o nájme nebytového priestoru odstúpiť. Toto právo vyplýva z ustanovenia § 679 OBČZ, ktorý sa vo vzťahoch z nájmu nebytového priestoru uplatní subsidiárne. Právo odstúpiť od zmluvy má nájomca vtedy, ak mu bol nebytový priestor odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, alebo vtedy ak sa na dohodnuté alebo obvyklé užívanie stane nebytový priestor (bez zavinenia nájomcu) nespôsobilý neskôr. Rovnako možno odstúpiť od zmluvy o nájme nebytového priestoru vtedy, ak prenajímateľ nebude riadne zabezpečovať také zo služieb, ktoré sú nevyhnutne potrebné na užívanie nebytového priestoru. Ak prenajímateľ v priebehu nájmu kancelárskych priestorov prestane poskytovať napríklad dodávku elektrickej energie, stanú sa tieto kancelárske priestory nespôsobilé na užívanie na účel kancelárií. Nie však každé porušenie povinnosti zabezpečovať príslušné služby je spojené s právom odstúpiť od zmluvy, ale musí ísť o také služby, ktorých nedodanie znemožní alebo podstatne sťaží užívanie priestoru nájomcom. Ak napríklad prenajímateľ prestane poskytovať pri nájme kancelárskych priestorov služby recepcie, nemožno dovodiť, že by nájomca nemohol ďalej nebytové priestory užívať ako kancelárie.

Právo kontrolovať užívanie nebytového priestoru

ZNaP NP nemá výslovné ustanovenie, ktoré by umožňovalo prenajímateľovi kontrolovať, či nájomca užíva prenechaný nebytový priestor riadne, v súlade so zmluvou a v súlade s dohodnutým účelom. Takéto právo kontroly však vyplýva prenajímateľovi z ustanovenia § 665 ods. 1 OBČZ, v zmysle ktorého je prenajímateľ oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom. Avšak aj kontrolu môže prenajímateľ realizovať len šetrne, s ohľadom na právo nájomcu užívať vec nerušene. Prenajímateľ musí kontrolu vykonávať takým spôsobom, teda najmä v takých časových intervaloch, aby výkon jeho práva požadovať kontrolu prenechávaného priestoru neskĺzol k šikane nájomcu. V opačnom prípade by bol výkon jeho práva v rozpore s dobrými mravmi a ako taký by nepožíval právnu ochranu.


Možno len odporučiť, aby si zmluvné strany v zmluve o nájme nebytového priestoru otázku výkonu kontroly zo strany prenajímateľa vo svojich podrobnostiach, dohodli. Pôjde najmä o dohodu ohľadne termínov kontroly, alebo skutočnosti či výkon kontroly môže prenajímateľ realizovať bez prítomnosti nájomcu, alebo len v jeho prítomnosti.

Práva a povinnosti nájomcu

Základné práva a povinnosti nájomcu vyplývajúce zo zákona sú:

  1. právo užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v nájomnej zmluve

  2. povinnosť riadne a včas uhrádzať nájomné

  3. povinnosť uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytového priestoru

  4. povinnosť oznamovať prenajímateľovi potrebu opráv nebytového priestoru a umožniť prenajímateľovi vykonanie opráv

  5. povinnosť starať sa aby na nebytovom priestore nevznikla škoda

  6. právo vykonať na nebytovom priestore zmeny so súhlasom prenajímateľa

  7. povinnosť vrátiť nebytový priestor v stave v akom bol prevzatý.

Právo nájomcu užívať nebytový priestor

Nájomca má podľa ustanovenia § 5 ods. 2 ZNaP NP právo užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v nájomnej zmluve. Určenie rozsahu práva užívať nebytový priestor závisí predovšetkým od charakteru priestoru, zákonodarca sa totiž k otázke čo treba rozumieť pod pojmom rozsah užívania nebytového priestoru bližšie nevyjadril.

Je dokonca právom nájomcu nebytový priestor neužívať vôbec. Opäť toto právo nevyplýva z ustanovení ZNaP NP, ale z ustanovenia OBČZ, konkrétne z § 665 ods. 2. Povinnosť nájomcu užívať nebytový priestor však môže byť zakotvená priamo v zmluve; môžu totiž nastať situácie, kde priamo prenajímateľ bude mať záujem na tom, aby sa priestor využíval, napríklad preto, že výška nájomného je naviazaná na hospodársky výsledok nájomcu (napríklad v prípade nebytového priestoru prenajatého za účelom prevádzky služieb), alebo z dôvodu, že neužívanie nebytového priestoru môže znížiť atraktivitu v očiach zákazníkov ostatných, susediacich nájomcov, či samotného prenajímateľa (napríklad prevádzky v obchodnom centre).

Povinnosť nájomcu uhrádzať nájomné riadne a včas

Nájomná zmluva je zásadne zmluva typovo odplatná, teda za prenechanie užívania veci inej osobe patrí prenajímateľovi odplata. Výška odplaty - nájomného, splatnosť nájomného, ako aj spôsob platenia nájomného predstavujú povinnú náležitosť zmluvy, ktorých absencia spôsobuje neplatnosť zmluvy.

Následky porušenia povinnosti

Nájomca je teda povinný uhrádzať nájomné prenajímateľovi v takej výške a v takých termínoch splatnosti na akých sa zmluvne dohodli. Porušenie tejto povinnosti má zákonné následky. V praxi si najčastejšie prenajímateľ uplatní právo na zaplatenie úrokov z omeškania (k tomu pozri text pod 4/2.1 s názvom Omeškanie s platením nájomného). Omeškanie s platením nájomného alebo s úhradou za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom a to po dobu viac ako jeden mesiac zakladá v prípade zmluvy uzatvorenej na určitý čas právo prenajímateľa vypovedať takúto zmluvu pred uplynutím dojednaného času nájmu (ustanovenie § 9 ods. 2 písm. b) ZNaP NP).

Povinnosť nájomcu uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním

V zmysle ustanovenia § 5 ods. 3 ZNaP NP je nájomca povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytového priestoru. ZNaP NP a ani iný právny predpis bližšie nedefinuje čo treba rozumieť pod pojmom náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytového priestoru. Istým vodítkom môže byť definícia nákladov spojených s bežnou údržbou bytu, ktorú zavádza Nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka - tá sa však primárne týka povinnosti nájomcu bytu v zmysle ustanovenia § 687 ods. 2 OBČZ zabezpečovať drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou.

Podľa ustanovenia § 6 citovaného Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z. sú náklady spojené s bežnou údržbou bytu náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní, ako napríklad maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stiek, opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery).

Ak teda OBČZ stanovuje povinnosť nájomcu bytu uhrádzať náklady spojené s bežnou údržbou bytu, pričom zároveň vykonávací predpis príkladmo vymenováva o aké náklady pôjde, možno dovodiť že obdobné náklady bude povinný uhrádzať aj nájomca nebytového priestoru.

Keďže zákon ukladá povinnosť nájomcovi uhrádzať iba náklady spojené s obvyklým udržiavaním, iné náklady, ktoré nespadajú do kategórie obvyklých, bude uhrádzať prenajímateľ. Zároveň je povinnosť prenajímateľa vynaložiť náklady na udržiavanie prenajatého priestoru stanovená aj ustanovením § 5 ods. 1 ZNaP NP, ktoré mu ukladá povinnosť na svoje náklady udržiavať nebytový priestor v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie. S touto povinnosťou prenajímateľa súvisí povinnosť nájomcu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, za ktoré zodpovedá prenajímateľ a povinnosť umožniť mu vykonanie týchto opráv.


V záujme vyhnutia sa prípadnému sporu medzi prenajímateľom a nájomcom o tom, ktoré náklady v konkrétnom prípade nebytového priestoru možno považovať za obvyklé a ktoré už presahujú rámec obvyklosti, je vhodné túto otázku dohodnúť priamo v zmluve a to spravidla určením, ktoré z nákladov bude povinný uhrádzať nájomca, s tým, že iné ako v zmluve uvedené bude uhrádzať prenajímateľ. Podrobná špecifikácia rámca obvyklých nákladov sa ukazuje ako významná predovšetkým pri zmluvách o nájme nebytového priestoru na dlhšie časové obdobie, keďže práve pri dlhších nájmoch je väčšia pravdepodobnosť, že bude treba vynaložiť udržiavacie náklady.

Povinnosť nájomcu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv

Ako už bolo uvedené vyššie, je úlohou prenajímateľa zabezpečiť, aby prenajatý nebytový priestor počas celej doby trvania nájmu zodpovedal dohodnutému alebo obvyklému stavu užívania; zároveň je prenajímateľ povinný na vlastné náklady zabezpečovať tie opravy na ktoré sa zaviazal zmluvne, alebo tie opravy, ktoré presahujú rámec obvyklého udržiavania nebytového priestoru. Túto svoju povinnosť vie prenajímateľ zabezpečiť len vtedy, ak má o potrebe opráv vedomosť. O potrebe opravy by mal prenajímateľa informovať predovšetkým nájomca, ktorý priestor užíva a tak má bezprostrednú možnosť takú potrebu zistiť (notifikačná alebo oznamovacia povinnosť nájomcu). Vedomosť však môže prenajímateľ získať aj napríklad prostredníctvom kontroly užívania nebytového priestoru zo strany nájomcu.

Nájomca nemá povinnosť oznamovať prenajímateľovi vznik potreby takých opráv, resp. obvyklej údržby, ktorá zo zákona patrí nájomcovi, alebo takých opráv, ktorých potrebu vyvolal samotný nájomca poškodením nebytového priestoru, ktoré taktiež musí zabezpečiť nájomca. Nájomca je povinný oboznamovať prenajímateľa iba s tými prácami, ktorých vykonanie má zabezpečiť prenajímateľ. Zákon dokonca neukladá nájomcovi oznamovať prenajímateľovi ani vykonanie opráv, ktoré nájomca zabezpečil sám.

Nájomca je povinný nielen oznámiť prenajímateľovi potrebu vykonania opravy, ale aj umožniť prenajímateľovi, aby tieto potrebné opravy vykonal.

Notifikačnú povinnosť nájomcu upravuje ustanovenie § 5 ods. 4 ZNaP NP. Zákon však nestanovuje formu splnenia povinnosti zo strany nájomcu, je teda možné prenajímateľa upozorniť aj ústne, z hľadiska dôkaznej sily sa však odporúča písomná forma. Nájomca je zároveň povinný strpieť obmedzenie užívania nebytového priestoru z tohto dôvodu a to v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv. V opačnom prípade zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením jeho povinnosti prenajímateľovi vznikla.

Nároky nájomcu pri obmedzení možnosti užívať priestor

ZNaP NP v zásade umožňuje nájomcovi uplatniť si voči prenajímateľovi nárok na zľavu z nájomného v prípade ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene. Tento nárok na zľavu z nájomného však nájomcovi vznikne len za podmienky, že znemožnenie alebo sťaženie možnosti užívania nebytového priestoru vzniklo ako dôsledok neplnenia zákonnej alebo zmluvnej povinnosti prenajímateľa. V prípade, že prenajímateľ vykonáva na prenechanom nebytovom priestore opravy, žiadnu zákonnú povinnosť neporušuje, naopak len si svoju povinnosť riadne plní. Doslovným výkladom ustanovenia § 8 ZNaP NP možno dospieť k záveru, že ak zmluva neustanovuje niečo iné, znemožnenie alebo sťaženie možnosti užívania nebytového priestoru nájomcom počas doby keď prenajímateľ vykonáva na nebytovom priestore opravy na ktoré bol povinný, nezakladá právo nájomcu požadovať od prenajímateľa zľavu z nájomného. Pre tieto prípady však možno analogicky použiť ustanovenie § 673 a ustanovenie 674 OBČZ a zľavu z nájomného si uplatniť práve s poukazom na tieto ustanovenia OBČZ. Podľa ustanovenia § 674 OBČZ má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného vtedy, ak prenajatú vec mohol pre vady veci ktoré sám nespôsobil, užívať len obmedzene. V prípade ak pre vady veci ktoré sám nespôsobil, nemohol vec užívať vôbec, má v zmysle ustanovenia § 673 OBČ právo na odpustenie celého nájomného.

Možnosť nájomcu vykonať opravy sám

Ak si prenajímateľ nesplnil svoju povinnosť vykonať opravu nebytového priestoru alebo odstrániť vadu brániacu užívaniu nebytového priestoru a to v lehote bez zbytočného odkladu, hoci mu nájomca potrebu tejto opravy riadne oznámil, je nájomca oprávnený opravu zabezpečiť sám. Takýmto oprávnením nájomcu sa zabezpečuje to, aby bol nájomca v užívaní nebytového priestoru rušený len po nevyhnutný čas, resp. aby sa tento čas nepredlžoval z dôvodu nesplnenia povinnosti zo strany prenajímateľa. Rovnako má samozrejme nájomca právo sám zabezpečiť vykonanie opráv, ak sa na tom dohodol s prenajímateľom. Otázku náhrady nákladov, ktoré nájomca takto na opravy vynaložil potom rieši ustanovenie § 669 OBČZ a to tak, že nájomcovi priznáva nárok na náhradu týchto nákladov. Nárok na náhradu nákladov nájomca nemá vtedy, ak vynaložil náklady na opravu, ktorú mal zabezpečiť prenajímateľ, avšak nájomca ho o potrebe tejto opravy včas neinformoval, teda sám nájomca si nesplnil svoju oznamovaciu povinnosť, alebo keď nepočkal na uplynutie dostatočnej lehoty na vykonanie opráv prenajímateľom. Nárok na náhradu nákladov nemá nájomca ani vtedy ak vynaložil náklady na opravu bez súhlasu prenajímateľa. V takýchto prípadoch má nájomca právo iba požadovať tú hodnotu o ktorú sa prenajímateľ v súvislosti s vykonaním opravy samotným nájomcom obohatil.


Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 28 Cdo 513/2005: Prenajímateľ (spravidla v postavení vlastníka predmetu nájmu) je zo zákona povinný k vykonávaniu opráv predmetu nájmu v rozsahu a v lehotách, ktoré umožnia plnenie ďalšej zákonnej povinnosti prenajímateľa, a to udržiavať predmet nájmu tak, aby tento bolo možné podľa podmienok zmluvy nerušene užívať. Povinnosť nájomcu z hľadiska notifikácie potreby opráv ku ktorým je povinný prenajímateľ, je takto založená subsidiárne, a to za účelom docielenia informovanosti prenajímateľa o nutnosti uskutočnenia opráv predmetu nájmu. Tento záver vyplýva o to zrozumiteľnejšie v situácii, keď prenajímateľ sám - v konkrétnej veci - zistí nutnosť uskutočnenia takýchto opráv. Pre tento prípad nastupuje jeho zákonná povinnosť, ku ktorej realizácii nie je notifikácia o potrebe podobných opráv bezpodmienečne nutná.

Povinnosť nájomcu starať sa o to, aby nevznikla škoda

Z ustanovenia § 670 OBČZ vyplýva nájomcovi analogicky povinnosť starať sa, aby na prenechanom nebytovom priestore nevznikla škoda. Ide o tzv. prevenčnú povinnosť nájomcu, ktorej nesplnenie môže založiť vznik zodpovednosti nájomcu za spôsobenú škodu podľa ustanovení § 420 a nasl. OBČZ.

Povinnosť nebytový priestor poistiť má nájomca len vtedy, ak sa na tom s prenajímateľom dohodol v zmluve.

Právo nájomcu vykonávať na nebytovom priestore zmeny

Právna úprava ZNaP NP ani zďaleka neposkytuje právnu reguláciu tých najčastejších situácií, ktoré sa v rámci záväzkovoprávneho vzťahu z nájmu nebytového priestoru vyskytujú. Tak napríklad ZNaP NP nemá žiadne ustanovenie o tom, ako treba postupovať v prípade, že má nájomca v priebehu nájmu záujem vykonať na nebytovom priestore zmeny. Túto otázku však všeobecne upravuje OBČZ a to v ustanovení § 667 a pre prípady nájmu nebytového priestoru ju možno použiť.

Súhlas prenajímateľa

V zásade platí, že nájomca môže vykonávať na prenechanom nebytovom priestore zmeny len so súhlasom prenajímateľa. Aj po prenechaní nebytového priestoru do užívania tretej osobe zostáva prenajímateľ oprávneným rozhodovať o priestore a bude v jeho záujme mať nebytový priestor v takom stave, aby ho neskôr mohol ďalej čo najlepšie využívať. Z tohto dôvodu je zmena nebytového priestoru viazaná na súhlas prenajímateľa. Zmenou rozumieme