Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Práva a povinnosti správcu

8.12.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

5.2.2 Práva a povinnosti správcu

Ing. Peter Pittner; Jana Madajová

Správca výkonom svojej podnikateľskej činnosti preberá do svojej starostlivosti zverený nehnuteľný majetok - spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo domu, ale aj súbory hnuteľných vecí a technických zariadení, ktoré sú - v deň nadobudnutia účinnosti zmluvy o výkone správy - v spoločných zariadeniach v bytovom dome.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu poveriť oprávnenú fyzickú alebo právnickú osobu, ktorá spĺňa právnymi predpismi ustanovené požiadavky, výkonom správy spoločného majetku iba písomnou zmluvou o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej výpoveď sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a takto prijaté rozhodnutie je záväzné pre všetkých vlastníkov v dome.

Doručenie schválenej zmluvy o výkone správy

Schválenú zmluvu o výkone správy je správca povinný doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Pri doručovaní postupuje podľa úpravy § 46 Občianskeho súdneho poriadku.

Správa o činnosti za predchádzajúci rok

Najneskôr do 31. mája nasledujúceho roku je správca povinný vlastníkom vypracovať a predložiť správu o svojej činnosti súvisiacej s opaterou zvereného majetku v predchádzajúcom roku. Správa o činnosti správcu obsahuje najmä údaje o finančnom hospodárení domu, o technickom stave spoločných častí a zariadení domu, ako aj o všetkých ostatných skutočnostiach súvisiacich so správou domu.

Do „výročnej“ správy je vhodné uviesť súpis vykonaných mimoriadnych opatrení na zachovanie hodnoty zvereného majetku, ktoré uznesenia zo schôdzí vlastníkov, týkajúce sa opatery majetku, boli splnené a ktoré sú v stave rozpracovanosti, či na spoločnom majetku vznikla v predchádzajúcom roku škoda, či táto škoda bola nahradená z poistného plnenia pôvodcu, alebo sa na jej odstránenie použili spoločné finančné fondy vlastníkov.

Z pasportu domu je vhodné do výročnej správy uviesť spôsob využitia spoločných nebytových priestorov, ak sú tieto priestory prenajaté, uviesť nájomcu a výšku dohodnutého a skutočne zaplateného nájomného.

Dôležitým údajom pre vlastníkov je aj súpis pohľadávok evidovaných správcom voči jednotlivým vlastníkom a stav ich vymáhania.

Rozsah a obsah správy o činnosti správcu je vhodné podrobne upraviť v zmluve o výkone správy.

Sankcia za nepredloženie správy o činnosti

Správcovi ZVBaNP, v prípade nepredloženia správy o činnosti za predchádzajúci rok v lehote do konca mája nasledujúceho roku, ukladá sankciu - správca nemá nárok na platby za výkon správy, a to až do okamihu predloženia výročnej správy v rozsahu stanovenom zákonom alebo zmluvou o výkone správy.

Vyúčtovanie FPÚo

Zároveň s predložením výročnej správy o činnosti správcu, vzniká správcovi aj povinnosť vykonať vyúčtovanie použitia FPÚo a úhrad za plnenia služieb, rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Spôsob rozúčtovania jednotlivých nákladov služieb je okrem všeobecne záväzných právnych predpisoch upravený aj v zmluve o výkone správy.

Postup pri ukončení činnosti správcu

Ak správca končí svoju činnosť, je povinný minimálne 30 dní pred jej skončením, najneskôr však v deň ukončenia činnosti, predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov správu o svojej činnosti v rozsahu riadnej „výročnej“ správy, a vykonať vyúčtovanie použitia FPÚo a úhrad za plnenia služieb, rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

V tej istej lehote musí správca odovzdať všetky písomné materiály týkajúce sa domu novému správcovi, ktorého mu oznámili vlastníci, alebo predsedovi, spravidla novozaloženého spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Správca je zároveň povinný previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na účty nového správcu alebo spoločenstva.

ZVBaNP v súvislosti s ukončením správy ukladá predchádzajúcemu správcovi sankciu za porušenie povinnosti na dodržanie lehoty prevodu finančných prostriedkov na účet domu v banke založený novým správcom alebo spoločenstvom. Sankcia spočíva v povinnosti zaplatiť, v prípade omeškania s dodržaním zákonnej lehoty, úroky z omeškania.

Za porušenie povinnosti dodržať lehotu na predloženie správy za uplynulé obdobie a vyúčtovanie FPÚo, v prípade skončenia výkonu správy neukladá ZVBaNP žiadnu sankciu a uplatnenie tejto povinnosti v praxi je u odchádzajúcich správcov problematické. V prípade ukončenia zmluvy o výkone správy možno odporučiť splnomocnenie nového správcu na vybavenie týchto záležitostí s odchádzajúcim správcom. Medzi nimi môže prebiehať vzájomná komunikácia na odbornej úrovni bez zbytočných invektív, ktoré prirodzene vznikajú po skončení nevydarenej spolupráce medzi nespokojnými vlastníkmi a končiacim správcom.

Pri skončení správy bytového domu z dôvodu, že bol správca vyčiarknutý zo zoznamu správcov vedeného Ministerstvom dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR, je správca v období medzi vyčiarknutím zo zoznamu a nadobudnutím účinnosti zmluvy o výkone správy s novým správcom povinný vykonať nevyhnutné činnosti smerujúce k ukončeniu výkonu správy a jej odovzdaniu novému správcovi bez zbytočného odkladu po tom, ako bol správca vlastníkmi zvolený alebo vzniknutému spoločenstvu a do uzatvorenia zmluvy o výkone správy s novým správcom alebo vzniku spoločenstva zabezpečovať prevádzku bytového domu podľa zákona a zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok. Zákon ukladá správcovi aj povinnosť o vyčiarnutí zo zoznamu správcov informovať vlastníkov, a to najneskôr do siedmich dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu.

Prechod práv na nového správcu

Dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, na nového správcu alebo na spoločenstvo, ktoré si založia vlastníci, alebo vznikne zo zákona (ex lege).

Pokiaľ zmluvu o výkone správy vypovedal správca a vlastníci ani po ukončení výpovednej lehoty nemajú uzavretú zmluvu o výkone správy s novým správcom alebo založené spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nemôže správca ukončiť výkon správy ani po uplynutí výpovednej lehoty. V takomto prípade platia naďalej všetky zmluvne dohodnuté práva a povinnosti platné vo vypovedanej zmluve o výkone správy. Správca preto nemôže výkon správy obmedziť len na základné náležitosti podľa ZVBaNP. Správca je teda povinný nielen správu naďalej vykonávať aj po uplynutí výpovednej lehoty, ale dodržiavať aj všetky povinnosti idúce nad rámec ZVBaNP, ak sú tieto súčasťou dohôd vo vypovedanej zmluve o výkone správy.

Samozrejme, takýto stav nemôže trvať po neobmedzený čas. Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov ani po uplynutí jedného roka od ukončenia zmluvy o výkone správy (alebo po uplynutí šiestich mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu správcov, ak ide o skončenie činnosti správcu z tohto dôvodu) nebudú mať uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom, alebo si nezaložia spoločenstvo, vznikne spoločenstvo zo zákona. Na ťarchu končiaceho správcu však prechádza povinnosť o takto vzniknutom spoločenstve informovať písomne všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a zabezpečiť registráciu spoločenstva na príslušnom správnom orgáne. Predsedu spoločenstva určí správca z prostredia vlastníkov, bez povinnosti o takto určenom predsedovi spoločenstva rozhodnúť na zhromaždení.

Aj na takto založené spoločenstvo prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome počas predchádzajúceho výkonu správy, alebo z iných zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Zástupca vlastníkov

Medzi ďalšie povinnosti správcu patrí aj komunikácia so zástupcom vlastníkov. Zástupca vlastníkov môže byť zvolený hlasovaním len na schôdzi vlastníkov a jeho povinnosťou je informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy, nie teda také požiadavky, na splnenie ktorých správcovi povinnosť nevzniká, alebo ktoré mu môžu prinášať mimoriadne finančné náklady. Medzi takéto môžu patriť napríklad požiadavky na realizáciu stavebných úprav, ktoré neboli prerokované na schôdzi vlastníkov, alebo požiadavky na predkladanie veľkoformátových kópií z projektovej dokumentácie domu, pri ktorých sa predpokladá ich bezplatnosť pre vlastníka, samozrejme, na náklady správcu.

Zástupca vlastníkov nie je oprávnený samostatne rozhodovať o veciach náležiacich rozhodnutiu na schôdzi vlastníkov. Nie je teda oprávnený rozhodovať o úkonoch týkajúcich sa spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstve a zastavanom alebo priľahlom pozemku. Rovnako nie je oprávnený rozhodovať o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy.

Vlastníci však v súvislosti s uzavretím zmluvy o výkone správy, ale aj osobitne, sa môžu rozhodnúť a následne so správcom dohodnúť, že správca môže uskutočniť výdavky prevyšujúce určitú hranicu, po predchádzajúcom súhlase zástupcu vlastníkov.

ZVBaNP (§ 14 ods. 7) neoprávňuje zástupcu vlastníkov vyhlásiť písomné hlasovanie vlastníkov. Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti.

Zákonné povinnosti správcu

Správcovi zákon ukladá povinnosť vykonávať správu samostatne, v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet. Správca je po splnení náležitostí, ktoré vyžaduje Občiansky súdny poriadok - OSP - oprávnený konať v mene vlastníkov aj pred súdom.

Pri výkone správy je správca povinný hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou a v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy, pričom musí dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými.

Ak vlastníkom vznikla na zverenom majetku škoda činnosťou tretích osôb alebo činnosťou iného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, zastupuje správca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní náhrady škody.

Správca musí zabezpečiť:

  • pravidelnú kontrolu platenia príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv v dome, preddavkov na úhrady za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov a platieb za výkon správy.

  • vymáhanie vzniknutých nedoplatkov. Pred vymáhaním nedoplatkov je vhodné najskôr vlastníka písomne na nedoplatok upozorniť. V prípade vzniku sporu s vlastníkom v názore na povinnosť zaplatiť nedoplatky alebo na výšku nedoplatku, je najlepšie požiadať o pomoc advokáta alebo nezainteresovaného mediátora, ktorí odborným stanoviskom predloženým sporným stranám často dokážu predísť zdĺhavému súdnemu konaniu.

V prípade neúspešného vymáhania pohľadávok od vlastníka, ktorý si nesplnil svoje povinnosti platiť príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv, alebo nezaplatil nedoplatok zistený vyúčtovaním preddavkov na úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, prípadne aj platby správcovi za výkon správy domu, je povinnosťou správcu vykonať úkony na vymáhanie dlžných súm v súdnom konaní (platobným rozkazom), prípadne podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15 ZVBaNP. Takýto návrh je možné podať len vtedy, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Analogické podmienky sa vzťahujú aj na povinnosť správcu podať návrh na exekučné konanie.

Ak vlastník prejaví záujem a požiada o nahliadnutie do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, je správca povinný toto vlastníkovi umožniť. Samozrejme, termín návštevy vlastníka v kancelárii správcu je vhodné vopred dohodnúť a pripraviť. Skupiny dokladov a dokumentácií, ktoré správca vedie, sú totiž tak rozsiahle, že nepripravenosť na „kontrolu“ zo strany vlastníka môže viesť k viacnásobným termínom, čím sa budú zbytočne kumulovať

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: