dnes je 18.9.2019
Input:

Právna úprava katastrálneho konania

26.5.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

7.7 Katastrálne konanie

7.7.1 Právna úprava katastrálneho konania

JUDr. Július Fíger


Zákon č. 304/2009 Z. z. a zákon č. 103/2010 Z. z., ktorými sa novelizoval zákon č. 162/1995 Z. z. (katastrálny zákon) priniesol pre zástupcov praxe viaceré zmeny v katastrálnom konaní.

V § 1 sa spresnila definícia katastra nehnuteľností, ktorým je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj práva zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších celkov. Dôležité je, že sa zapisujú aj údaje o nájomných právach k pozemkom štátu (obcí, VÚC) pri zmluvách o nájme, ak trvajú alebo majú trvať najme-nej päť rokov.

Pôvodný vykonávací predpis ku katastrálnemu zákonu vyhláška č. 79/1996 Z. z. bola zrušená a nahradená vyhláškou č. 461/2009 Z. z., ktorá nadobudla účinnosť od 1. 12. 2009. Vykonávacia vyhláška bola doplnená vyhláškou č. 74/2011 Z. z. V tejto vyhláške sa riešia technické otázky potrebné na zameranie parciel. Dôležité doplnenie je v § 45 ods. 2, kde sa charakterizuje použitie geometrického plánu ako podkladu na právne úkony, ak údaje doterajšieho jeho stavu sú zhodné s platnými údajmi katastra. Pri zmene údajov v katastrálnom operáte po úradnom overení geometrického plánu, ktoré si nevyžadujú úpravu údajov o parcelách, ktoré sú predmetom zmluvy, verejnej listiny alebo inej listiny, pri zápise sa zostaví doterajší stav a nový stav pre parcely, ktoré nie sú predmetom zmluvy, verejnej listiny alebo inej listiny.

Katastrálne konanie predstavuje dôležitý prvok v procese uzavierania kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Navrhovateľ nadobúda zápisom vkladu vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Povolenie zápisu vkladu vlastníckeho práva na základe uzavretej kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti znamená vznik zmenu alebo zánik práva k nehnuteľnosti.

Zápis vkladu vlastníckeho práva na základe prevodu nehnuteľnosti sa okrem kúpnej zmluvy, vzťahuje na darovaciu zmluvu, zámennú zmluvu, zmluvu o prevode podniku alebo jeho časti, dohodu o usporiadaní BSM, dohodu o zrušení a usporiadaní podielového spoluvlastníctva, zmluvu o prevode vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru podľa zákona o vlastníctve bytov.

Údaje katastra nehnuteľnosti

Zapísané údaje v katastri nehnuteľností sú dôvodom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Zapísané údaje v katastri sú hodnoverné a vychádza sa z nich pri zisťovaní vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Tretie osoby však majú právo vyvrátiť zapísané údaje a preukázať opak skutočnosti, ktorá je zapísaná. Údaje katastra, ktorých hodnovernosť bola vyvrátená sa zakazuje používať. V prípade vzniku rozporu o existencii vlastníckeho práva zapísaného v katastri, ktoré je sporné, je každá strana oprávnená podať žalobu o určenie vlastníckeho podľa § 80 O. s. p. Predpokladom úspešného podania žaloby je preukázanie naliehavého právneho záujmu na určenie vlastníckeho práva.

Predmet evidencie katastra

V katastri sa podľa § 6 zákona evidujú:

a. katastrálne územia,

b. pozemky, ktoré sú vymedzené

1. vlastníckou hranicou,

2. vlastníckou hranicou a sú zlúčené do väčších celkov,

3. hranicou držby,

4. hranicou druhu pozemkov,

5. rozhraním spôsobu využívania,

6. hranicou katastrálneho územia,

7. hranicou zastavaného územia obce,

c. stavby spojené so zemou pevným základom, ktoré sú:

1. označené súpisným číslom,

2. nie sú označené súpisným číslom,

3. sú rozostavanými stavbami v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nim,

4. sú podzemnými stavbami, a to v miestach ich prienikov so zemským povrchom,

5. sú nadzemnými stavbami, a to prienikom ich vonkajšieho obvodu so zemským povrchom alebo priemetom ich vonkajšieho obvodu na zemský povrch,

d. byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory v súvislosti so vznikom zmenou alebo zánikom práva k nim,

e. chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky,

f. práva k nehnuteľnostiam evidovaným v katastri, práva k stavbám, bytom a nebytovým priestorom na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe a nadstavbe domu, ako aj iné skutočnosti súvisiace s právami k nehnuteľnostiam, a to najmä vyhlásenie konkurzu voči vlastníkovi nehnuteľnosti, začatie konania o výkon rozhodnutia predajom nehnuteľnosti, začatie vyvlastňovacieho konania a začatie exekúcie predajom nehnuteľnosti.

Informácie z katastra nehnuteľností

Novela katastrálneho zákona zaviedla poskytovanie informatívnych údajov o zápisoch na katastrálnom portáli na internete. Sprístupnili a rozšírili sa možnosti informovania verejnosti o zápisoch v katastri nehnuteľností. Každému vlastníkovi sa umožňuje vstup do zbierky listín vedených na katastri. Z uvedených dôvodov umožnenia prístupu na katastrálny portál katastra prestalo mať význam vydávanie informatívnych listov vlastníctva.

Pri zmene údajov zapísaného vlastníka (sobáš, zmena mena, zmena bydliska) sa zjednodušuje zápis zmenených údajov, ak nemá vplyv na vznik, zmenu alebo zánik práva k nehnuteľnosti, že na zápis zmeny postačuje predloženie dokladu totožnosti.

Zápis práv k nehnuteľnosti do katastra (§ 4 zákona)

Práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv sa zapisujú do katastra:

  1. vkladom práv k nehnuteľnostiam

  2. záznamom práv k nehnuteľnostiam,

  3. poznámkou o právach k nehnuteľnostiam

Vklad ako vznik práva k nehnuteľnostiam zo zmluvy

Vklad je charakterizovaný ako úkon správy katastra; vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam.

Všetky práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli z uzavretých zmlúv sa do katastra zapisujú vkladom. Kúpna zmluva ako titul nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa vždy medzi kupujúcim a predávajúcim bude spravovať podľa Občianskeho zákonníka, lebo kúpna zmluva podľa § 409 Obchodného zákonníka upravuje len vzťahy medzi podnikateľmi, ak ide o prevod vlastníctva hnuteľnej veci.

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou zmluvy o predaji podniku alebo jeho časti sa však vždy spravuje Obchodným zákonníkom podľa § 476 a nasledujúcich. Ide o tzv. absolútny obchod, ktorý sa z hľadiska účastníkov zmluvy vzťahuje aj na fyzické osoby nepodnikateľov.

Vždy podľa ustanovení Obchodného zákonníka sa bude postupovať pri kapitálových obchodných spoločnostiach a družstve, ak spoločníci alebo členovia družstva plnia svoju vkladovú povinnosť vložením nepeňažného vkladu do imania. V takomto prípade síce spoločník alebo člen pred založením spoločnosti vloží nepeňažný vklad, ale spoločnosť sa stane jeho vlastníkom až po jej vzniku, zápisom vkladu do katastra nehnuteľností.

Účastníkom konania o povolení vkladu je účastník právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.

Návrh na začatie konania o povolení vkladu do katastra nehnuteľností

Návrh na začatie konania o povolení zápisu vkladu do katastra nehnuteľností podáva účastník konania. Podľa novej právnej úpravy sa zúžil okruh náležitostí, ktoré má obsahovať a znížil sa aj počet vyhotovení zmlúv, ktoré sa k návrhu prikladajú. Údaje z predchádzajúcej právnej úpravy list vlastníctva, parcelné číslo pozemku a druh pozemku sa už nemusia uvádzať v návrhu, ale príslušná správa katastra bude vychádzať z týchto údajov uvedených v zmluve, na základe ktorej dochádza k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Návrh sa vždy musí podať v písomnej forme a musí obsahovať návrh na začatie konania na povolenie vkladu musí podľa § 30 ods. 4 zákona obsahovať:

  1. pri fyzickej osobe meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu pri právnickej osobe - obchodné meno s uvedením právnej formy ( názov ) a sídlo

  2. označenie správy katastra, ktorá má rozhodnúť o návrhu a ktorej je adresovaný,

  3. označenie právneho úkonu, alebo úkonov na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.

  4. pri nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu majetku štátu podľa zákona č. 92/1991 Zb. sa musí určiť deň, ku ktorému majú vzniknúť účinky vkladu do katastra.

Prílohy k návrhu

K návrhu sa prikladajú nasledovné prílohy:

  • zmluva v dvoch vyhotoveniach. Zmluva môže obsahovať aj viac právnych úkonov.

Novo sa upravuje postup správy katastra pri zápise práv k nehnuteľnostiam, ak sa tieto nachádzajú vo viacerých územných obvodoch. V takomto prípade je daná príslušnosť správy katastra na ktorú bol podaný návrh na vklad. Navrhovateľ však musí k návrhu pripojiť okrem dvoch vyhotovení listiny na konajúci kataster aj taký počet vyhotovení zmlúv, ktorý zodpovedá ostatným správam katastra v obvode, ktorých sa nachádzajú nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom vkladu. Na zabezpečenie zápisu práv správa katastra, ktorá rozhodla o povolení vkladu, zašle jedno vyhotovenie zmluvy s vyznačením rozhodnutia dotknutej správe katastra. Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, ak bolo elektronicky zaslané, sa k návrhu prikladá v písomnej forme (§ 30 odsek 2 zákona). Predmetom návrhu však nemôže byť viac zmlúv, aj keď sa týkajú tej istej nehnuteľnosti.

K návrhu sa oproti predchádzajúcej právnej úprave už nemusí prikladať ocenenie nehnuteľnosti znaleckým posudkom. Právnické osoby nemusia k návrhu prikladať výpis z obchodného registra alebo iného registra preukazujúceho ich identifikáciu.

V prípade, že k právnemu úkonu, na základe ktorého má dôjsť k vzniku, zmene alebo zániku vlastníckeho práva nie je založený list vlastníctva, musí navrhovateľ doložiť listinu, z ktorej vyplýva vlastnícke právo k nehnuteľnosti a identifikáciu parciel, ak ide o právo zapísané v pozemkovej knihe. Pri zlučovaní alebo rozdeľovaní parciel sa prikladá aj geometrický plán, ktorý však bude spravidla tvoriť súčasť uzavretej zmluvy a nemusí sa prikladať osobitnou listinou.

Pri zriadení vecného bremena sa geometrický plán nemusí prikladať, ak sa zriaďuje na celý pozemok, alebo sa zriaďuje na spoluvlastnícky podiel konkrétnej osoby.

V § 30 odsek 2 katastrálneho zákona sa navrhovateľovi umožňuje pred podaním návrhu na vklad podať oznámenie o zamýšľanom vklade na tlačive v elektronickej podobe. Oznámenie navrhovateľ pošle elektronicky na príslušnú správu katastra. Správa katastra oznámenie uverejní na internetovej stránke úradu. Navrhovateľ je povinný do 90 dní od doručenia oznámenia podať návrh na vklad, lebo po uplynutí tejto lehoty bude obsah oznámenia vymazaný, ak sa návrh nepodal. Správa katastra je viazaná návrhom účastníka konania a môže konať len v rozsahu podaného návrhu na povolenie zápisu vkladu nehnuteľnosti.

Úradné osvedčenie podpisu

Podpis účastníka na návrhu vkladu musí byť úradne osvedčený. Povinnosť osvedčiť podpis má prevodca na zmluve, povinný zo zriadeného predkupného práva, povinný v prípade vzniku alebo zániku vecného bremena. Osvedčené podpisy musia byť aj na dohode spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a usporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo usporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. V prípade, že podpisovanie listín vykonáva tretia osoba na základe splnomocnenia na ich zastupovanie musí byť úradne osvedčený aj ich podpis na splnomocnení.

Podpisy na uvedených listinách nemusia byť osvedčené, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Fond národného majetku Slovenskej republiky, Slovenský pozemkový fond a obec alebo vyšší územný celok.

Správa katastra pri rozhodovaní o povolení zápisu vkladu bude skúmať, či bola zmluva, ktorá je predmetom vkladu platne uzavretá a či pri uzavretí zmluvy nedošlo k obchádzaniu zákona, prípadne či nie je v rozpore s dobrými mravmi.

Novou právnou úpravou o autorizácii kúpnych zmlúv notármi a advokátmi sa zmenil aj postup katastra pri posudzovaní autorizovaných zmlúv. Ak bol návrh na povolenie vkladu podaný vo forme notárskej zápisnice, alebo na základe advokátom autorizovanej zmluvy, správa katastra neskúma platnosť zmluvy, ktorá je predkladaná na zápis vkladu, ale návrh na vklad posudzuje len z hľadiska, či predmet zmluvy je v súlade s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, najmä či sú pripojené potrebné prílohy a je zaplatený správny poplatok.

Odchylný postup katastra pri skúmaní je podľa § 31 ods. 2 zákona upravený z dôvodu vzniku zodpovednosti notára alebo advokáta najmä z hľadiska, že títo musia skúmať, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou najmä či ide o totožnú osobu, ktorá sa preukazuje dokladom o totožnosti a ostatné skutočnosti, ktoré inak musí skúmať kataster (dostatočne určitý prejav vôle, nie je obmedzená voľnosť nakladať s nehnuteľnosťou, či sa zmluva neprieči zákonu alebo dobrým mravom. Advokátovi a notárovi vzniká zodpovednosť za spôsobenú škodu. Musia preto účastníkom zmluvy preukázať rozsah poistenia zodpovednosti za škodu pri výkone povolania a jej výšku.

Účastník pri podaní návrhu na vklad do katastra môže požiadať o osobné prevzatie rozhodnutia o návrhu na povolenie vkladu. Neskôr tak už nemôže požiadať o osobné prevzatie rozhodnutia. Zmenil sa spôsob rozhodnutia Správy katastra o návrhu na povolenie vkladu. Na rozdiel od minulej právnej úpravy, kde sa rozhodnutie o povolení vkladu vyznačovalo na listine (kúpnej a inej zmluve), podľa novej úpravy sa o povolení vkladu vydáva rozhodnutie, ktoré sa posiela všetkým účastníkom konania osobitnou listinou.

Účastník konania nie je oprávnený podať odvolanie proti rozhodnutiu o povolení vkladu. Nevzniká mu ani právo podať návrh na obnovu konania. Nápravu nezákonného uzavretia zmluvy, ktorá bola predmetom vkladu je možné napraviť podaním protestu prokurátora, alebo žalobou o preskúmanie právoplatného rozhodnutia správneho orgánu.

V § 31a zákona sa upravuje prerušenie konania o návrhu na vklad. Dôležitá je úprava povinnosti prerušenia konania o návrhu na povolenie vkladu, ak bolo súdom vydané predbežné opatrenie, ktorým sa účastníkovi nariadilo, aby nenakladal s nehnuteľnosťou. V minulosti sa stávalo, že účastník predbežné opatrenie nerešpektoval a uzavrel zmluvu na prevod vlastníckeho práva. Dôvodom na prerušenie konania je aj nezaplatenie správneho poplatku a výzva na odstránenie vád návrhu s uložením lehoty. Správa katastra môže konanie o návrhu na vklad zastaviť, ak účastník napriek výzve neodstránil vady podania, alebo nezaplatil správny poplatok. Konanie zastaví aj keď návrh nepodal účastník, účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu, vo veci už bol návrh zamietnutý alebo účastník návrh vzal späť so súhlasom ostatných účastníkov konania.


Dôležitou zmenou pri podávaní návrhu na povolenie zápisu vkladu do katastra nehnuteľností je vynechanie trojročnej lehoty, v ktorej mal účastník konania podať návrh na zápis vkladu nehnuteľnosti zo zmluvy. Predchádzajúca právna úprava určením trojročnej lehoty na podanie návrhu na zápis vkladu viedla k tomu, že ak účastník podal návrh na zápis po uplynutí trojročnej lehoty, napriek platne uzavretej kúpnej alebo inej zmluve, sa zápis vkladu zamietol.

V tomto smere Český Ústavný súd už v roku 1996 vydal rozhodnutie IV. ÚS 201/96, podľa ktorého je možné návrh na vklad podať v časove neobmedzenej lehote , lebo ani uplynutie lehoty (3 roky) nemôže nič meniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle. Vyne- chanie trojročnej lehoty na podanie návrhu na vklad asi reagovalo na právny stav deklarovaný Ústavným súdom Českej republiky.

Dôsledky odstúpenia od zmluvy po zápise vkladu vlastníckeho práva rieši aj judikát Rozsudok Najvyššieho súdu ČR z 11. 03. 1998 , sp. zn. 1 Odon 26/97.

Proti rozhodnutiu o zamietnutí návrhu na povolenie zápisu vkladu, môže účastník konania podať odvolanie v lehote 30 dní od jeho doručenia. Správa katastra môže odvolaniu vyhovieť v rámci autoremedúry. Ak odvolaniu nevyhovie, rozhoduje o ňom Krajský súd príslušný podľa sídla správy katastra, ktorá o návrhu na povolenie vkladu rozhodla.

Zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam záznamom

V súvislosti s novelizáciou zákona č. 182/1993 Z. z. vykonanej zákonom č. 70/2010 Z. z. sa predmet zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, zapisovaný byt alebo nebytový priestor zapisujú do katastra záznamom. Dôležitou zmenou pri postupe správy katastra v súvislosti s návrhom na zapísanie právnej skutočnosti záznamom je ustanovenie § 36a zákona. Podľa neho, ak je zapísané vlastnícke právo k nehnuteľnosti na Liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená ďalšia verejná alebo iná listina, ktorá nevychádza z údajov katastra, správa katastra nevykoná zápis záznamom. Takýto návrh vráti listom a vyzve dotknuté osoby, aby uzavreli dohodu o spornej skutočnosti alebo podali návrh na súd na určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Pri rozostavanej stavbe sa môže zapísať záznamom okrem stavebníka aj iná osoba ako vlastník, ak preukáže oprávnenie na zápis záznamom. Spravidla sa zapíše záznamom osoba uvedená v právoplatnom stavebnom povolení, pričom sa umožňuje preukázanie opaku. Praktické je to najmä v prípade výstavby bytových domov, v ktorých objednávateľ nepredal všetky byty a nebytové priestory, takže sa ako vlastník bytov rozostavanej stavby zapisuje objednávateľ. K návrhu na záznam sa prikladá právoplatné stavebné povolenie, geometrický plán a znalecký posudok o stupni rozostavanosti. Pri zápis práva k bytu alebo nebytového priestoru, ktoré vznikli na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe, sa predkladá zmluva o výstavbe s geometrickým plánom a rozhodnutím o určení súpisného čísla, pri zmluve o vstavbe alebo nadstavbe domu spolu s kolaudačným rozhodnutím sa ako vlastník zapisuje osoba uvedená v zmluve. Záznamom sa zapisuje aj zmena poradia záložných práv ako aj dohoda záložných veriteľov o poradí na ich uspokojenie. Správa katastra oznámi vykonanie zápisu záznamom listom. Na vykonanie zápisu má správa katastra 60 dní a účastníkom oznámi výsledok zápisu do 15 dní od jeho zápisu.

Oprava chýb v písaní alebo počítaní

Vkladu schopná listina musí obsahovať predpísané náležitosti podľa § 42 odseku odsek 1 a 2. Správa katastra môže listinu s chybami v písaní alebo počítaní, alebo s inými zrejmými nesprávnosťami vrátiť tomu kto návrh podal, alebo jej vyhotoviteľovi, vlastníkovi alebo inej oprávnenej osobe s tým, že určí lehotu na opravu alebo doplnenie.

V prípade výskytu chýb v písaní alebo počítaní, alebo iných zrejmých nesprávností po podaní návrhu na vklad, môžu účastníci vykonať opravu chýb doložkou na zmluve alebo dodatkom k zmluve. Predpokladom je, že s vykonaním opravy súhlasia. V doložke musia uviesť nesprávny údaj, vyznačí sa správne znenie s dátumom, kedy sa vykonala oprava. Doložka sa opatrí podpisom účastníkom zmluvy a konajúceho zamestnanca správy katastra s odtlačkom okrúhlej pečiatky. Verejné listiny a iné listiny sa vracajú na opravu chýb ich vyhotoviteľovi.

Ochrana osobných údajov

Vo verejných a iných listinách, v zmluvách sa na identifikáciu fyzickej osoby vyžaduje uvedenie rodného čísla a dátumu narodenia. Pre správu katastra platí zákaz zverejňovania osobných údajov týkajúcich sa rodného čísla. Vo vzťahu ku katastru platí princíp publicity a každý môže nahliadať do údajov katastrálneho operátu a do zbierky listín a robiť si z neho výpisy, odpisy alebo náčrty. Na Liste vlastníctva, ktorý sa poskytuje na požiadanie nie je údaj o rodnom čísle. Pri nahliadaní do katastrálneho operátu sa však údaj o rodnom čísle neposkytuje. Uvádza sa v ňom len údaj o dátume narodenia a miesto trvalého pobytu.

Elektronický zápis do katastra nehnuteľností

Osobitné zmeny v katastrálnom zákone súvisia s možnosťou vedenia katastrálneho operátu v elektronickej podobe. V zákone sa však už upravuje možnosť podania návrhov v elektrnickej podobe. Je to obdoba podaní ako v obchodnom registri. Navrhovateľ musí mať zriadený zaručený elektronický podpis s časovou pečiatkou. Náležitosti elektronického podania sa ustanovujú v § 23 zákona. Elektronické podanie ako aj jeho prílohy musia byť opatrené zaručeným elektronickým podpisom.

Právne účinky elektronického podania vznikajú zaevidovaním v príslušnom registri, kde sa na podaní vyznačí dátum, hodina a minúta jeho prijatia, ktoré sú dôležité pre určenie poradia, v akom návrh bol doručený. Výhodou elektronického podania je pri požiadavke na urýchlené konania o povolenie vkladu k nehnuteľnosti do 15 dní, pri ktorom sa platí