Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Predkupné právo

2.1.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.3.5 Predkupné právo

JUDr. Viktória Nagyová Tenkač; JUDr. Lucia Danišovičová


Podstata predkupného práva spočíva v tom, že povinný z predkupného práva je povinný ponúknuť vec na predaj oprávnenému z predkupného práva v prípade, ak by ju povinný z predkupného práva chcel predať.

Rozlišujeme zákonné predkupné právo alebo zmluvné predkupné právo.

Podstatou zákonného predkupného práva je, že vzniká priamo zo zákona, nezávisle od vôle dotknutých osôb. Ako príklad je možné uviesť nasledovné zákonné predkupné práva:

  1. predkupné právo podielového spoluvlastníka podľa ust. § 140 OBČZ;

  2. právo nájomcu na prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru podľa § 16 ZVBaNP.

Typickým príkladom zákonného predkupného práva je predkupné právo podielového spoluvlastníka, zakotvené v § 140 OBČZ. V zmysle tohto ustanovenia ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, § 117 OBČZ ). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Blízkou osobou je podľa ust. § 116 OBČZ príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa podkladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. V § 117 OBČZ je uvedené, že stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka.


„Ak je fyzická osoba spoluvlastníkom veci, a zároveň spoločníkom v spoločnosti s ručením obmedzeným, potom táto fyzická osoba a právnická osoba majú spoločný personálny prvok - fyzická osoba ako subjekt spoluvlastníckeho práva je súčasne ako spoločník subjektom, ktorý sa podieľa na vytvorení základného imania spoločnosti, ručí za záväzky spoločnosti v zákonom ustanovenom rozsahu a podieľa sa na zisku spoločnosti. Toto personálne a majetkové prepojenie osôb možno za použitia analógie kvalifikovať ako vzťah obdobný rodinnému vzťahu v zmysle § 116 OZ a súčasne zakladá stav, keď ujmu, ktorú by utrpela jedna z nich, by druhá osoba pociťovala ako vlastnú ujmu.

Ak vkladá spoluvlastník svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľností do spoločnosti s ručením obmedzeným, ktorej je spoločníkom, ide o prevod spoluvlastníckeho podielu na právnickú osobu ako osobu jemu blízku a predkupné právo podľa § 140 OBČZ ostatným spoluvlastníkom nevzniká.“ (rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 22 Cdo 1836/2003).

Pri prevode spoluvlastníckeho podielu k veci na tretiu osobu (resp. na ďalšieho podielového spoluvlastníka) pôsobí zákonné predkupné právo aj naďalej (nedochádza k zániku zákonného predkupného práva). Zákonné predkupné právo podielových spoluvlastníkov je neprevoditeľné na tretiu osobu.


Zákonné predkupné právo podielových spoluvlastníkov nehnuteľnosti, bytu či nebytového priestoru sa týka akéhokoľvek prevodu spoluvlastníckeho podielu (napríklad prevodu spoluvlastníckeho podielu kúpnou zmluvou, zámennou zmluvou, darovacou zmluvou).

Pojmové znaky inštitútu zákonného predkupného práva napĺňa aj právo nájomcu na prevod bytu, ktorého je nájomcom, zakotvené v § 16 ZVB. Podľa § 16 ods. 1 ZVB byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas. Týmto ustanovením nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu. Z hľadiska účelu ZVBaNP - privatizáciu bytového majetku - ide o právnu úpravu, ktorá sa týka prevodov bytov v domoch, ktoré vlastnil štát, obec, prípadne družstvo.

V prípade skončenia nájmu bytu výpoveďou prenajímateľa z dôvodu, že:

  1. nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,

  2. nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplávajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,

je vlastník bytu oprávnený previesť tento byt do vlastníctva inej osoby, za podmienky, že táto iná osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu podľa príslušných ustanovení OBČZ.

V § 16 ods. 3 ZVBaNP výslovne určuje, že nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva v tomto poradí; iným ako nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v dome možno nebytový priestor previesť do vlastníctva len so súhlasom spoločenstva; ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nájomcov bytov v dome. Pri hlasovaní má za každý byt v dome vlastník a nájomca bytu jeden hlas a za každý nebytový priestor v dome vlastník nebytového priestoru jeden hlas.


Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, ktorou bolo porušené právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na nájomcu nebytového priestoru, na vlastníka bytu alebo nájomcu bytu alebo nebol daný predchádzajúci súhlas, v súlade s § 16 ZVBaNP, je neplatná.

Právo na prednostný prevod garáže alebo ateliéru do vlastníctva má aj nájomca tejto garáže alebo ateliéru, ktorý je vo vlastníctve štátu, obce, obchodnej spoločnosti s účasťou štátu alebo obce, a bytového družstva.


Ak nájomca bytu, ktorý dosiaľ nenadobudol vlastníctvo k bytu alebo k nebytovému priestoru v zmysle § 4 ods. 1 písm. a) zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, ale mal uzatvorenú len zmluvu o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome s jeho vlastníkom, zomrie, nedochádza k prechodu práva na uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru na dediča v zmysle § 460 Občianskeho zákonníka; k takémuto právnemu nástupníctvu môže dôjsť len v prípade už uzavretej zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru na právneho nástupcu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v zmysle § 5 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z.v znení neskorších predpisov. (rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 2 Cdo 8/2004).

Predkupné právo môže byť vecnej povahy alebo obligačno-právnej povahy. Predkupné právo, ktoré je dohodnuté ako vecné právo, pôsobí voči nástupcom kupujúceho. Zmluva o predkupnom práve musí byť v takom prípade uzavretá v písomnej forme a predkupné právo z titulu takejto zmluvy sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. V katastri nehnuteľností bude na liste vlastníctva pri určitej nehnuteľnosti, byte či nebytovom priestore uvedené predkupné právo, ktoré má povahu vecného práva.

Predkupné právo môže byť dohodnuté aj len v rovine obligačno-právnej, v takom prípade nebude mať účinky vecného práva. Predkupné právo je v OBČZ zaradené medzi vedľajšie dojednania pri kúpnej zmluve (. § 602 a nasl. OZ). V zmysle § 602 ods. 1 OBČZ kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo. Predkupné právo je možné dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci než predajom. Predkupné právo vzniká v takom prípade na základe zmluvy o zriadení predkupného práva (alebo na základe inej zmluvy, súčasťou ktorej bude dohoda zmluvných strán o zriadení predkupného práva). Ako už bolo vyššie uvedené, v prípade záujmu dotknutých účastníkov právneho úkonu, aby predkupné právo pôsobilo ako vecné právo, je potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností; v takom prípade sa predkupné právo nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Podľa. § 603 ods. 1 OBČZ predkupné právo ukladá povinnosť iba tomu, kto sľúbil ponúknuť vec na

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: