Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Rozhodovanie členov spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

2.1.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

5.4.4 Rozhodovanie členov spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

JUDr. Július Fíger; JUDr. Lucia Danišovičová


Z postavenia každého vlastníka bytu a každého vlastníka nebytového priestoru súčasne ako spoluvlastníka spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu vyplýva, že všetci vlastníci všetkých bytov a všetkých nebytových priestorov v dome o hospodárení so spoločnou vecou musia rozhodovať spoločne. ZVBaNP (§ 14 ods. 1 v spojení s § 14 ods. 7) ustanovuje, že „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov, a - ak bolo založené/zriadené spoločenstvo vlastníkov- na zhromaždení.

ZVBaNP za podmienok určených v § 14 ods. 6 pripúšťa aj písomné hlasovanie.

Pri hlasovaní na zhromaždení a aj pri písomnom hlasovaní má vlastník - alebo spoluvlastníci - bytu alebo nebytového priestoru v dome za každý byt a nebytový priestor v dome jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome, a to bez ohľadu na veľkosť podielu vlastníka na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstva domu a pozemku, na ktorom je dom postavený.

Rozhodovanie na zhromaždení spoločenstva vlastníkov

Zvolanie zhromaždenia

Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci všetkých bytov a všetkých nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie zvoláva rada podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada predseda alebo najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Oznámenie o zhromaždení vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania zhromaždenia. Hoci to ZVBaNP v tejto súvislosti výslovne neurčuje, oznámenie by malo obsahovať aj program rokovania tak, ako to vyžaduje v prípade, ak zhromaždenie zvolá štvrtina vlastníkov sama.

Ak do 15 dní od doručenia žiadosti rada spoločenstva nezvolala zhromaždenie vlastníkov na základe žiadosti štvrtiny vlastníkov, má štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome právo zvolať zhromaždenie sama (§ 11a ZVBaNP), bez potreby aktivity rady spoločenstva. V takom prípade oznámenie o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania zhromaždenia. Oznámenie o zhromaždení spolu s programom sa musí doručiť aj predsedovi spoločenstva vlastníkov, ak má zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre predsedu. V záujme zabezpečenia splnenia uznesení zhromaždenia možno odporúčať, aby predseda o zvolaní a programe zhromaždenia bol vždy upovedomený.

ZVBaNP nepredpokladá oprávnenie predsedu zvolať zhromaždenie bez aktivity rady spoločenstva, ak rada nevyhovela jeho žiadosti o zvolanie zhromaždenia. Podľa povahy veci, o ktorej je podľa názoru predsedu potrebné rozhodnúť, môže však predseda vyhlásiť písomné hlasovanie.

Na zhromaždení sa predpokladá osobná účasť vlastníka každého bytu alebo nebytového priestoru. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome však môže písomne splnomocniť inú osobu, aby ho zastupovala na zhromaždení vlastníkov. Podpis vlastníka na splnomocnení musí byť úradne overený - pravosť podpisu má byť úradne osvedčená (notárom, obcou, obvodným úradom). Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku zhromaždenia rade spoločenstva.

Hlasovanie zhromaždenia

ZVBaNP v ustanovení § 14 ods. 3 určuje, že pri hlasovaní na zhromaždení vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Takéto hlasovanie - rozhodovanie - označuje ako právoplatné hlasovanie.

ZVBaNP o hlasovaní ustanovuje „inak“ dvojakým spôsobom:

  1. Predovšetkým ustanovuje, že ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy (to znamená, že správu domu namiesto spoločenstva má vykonávať správca na základe zmluvy o výkone správy) rozhoduje sa hlasovaním na zhromaždení vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§14 ods. 4).

  2. Ak počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zúčastnených na zhromaždení neumožňuje hodinu po začatí zhromaždenia vlastníkov právoplatné hlasovanie, (t. j. hlasovanie nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov), rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených (§14 ods. 3); to však neplatí, ak ide o hlasovanie podľa § 14 ods. 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.“.

To znamená, že hodinu po začatí zhromaždenia nemožno hlasovať väčšinou zúčastnených a na právoplatné hlasovanie sa vyžaduje, aby za navrhnuté riešenie hlasovala nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov v nasledujúcich prípadoch, ktoré sa týkajú spoločenstva vlastníkov:

  1. Podľa § 14 ods. 4 ZVBaNP: „Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlatníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa vždy hlasovaním na zhromaždení vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto hlasovanie nemôže byť písomné. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.

  2. Podľa § 14 ods. 5 ZVBaNP ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina.

  3. Podľa § 7a ods. 1 ZVBaNP: „Písomnú zmluvu o spoločenstve pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome uzatvára vlastník domu s každým novým vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve najmenej dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.

  4. Podľa § 7c ods. 2 písm. i/ ZVBaNP: „Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva.

  5. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie: vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15.“; s touto úpravou súvisí ustanovenie § 8b ods. 2 písm. i/ ZVBaNP: podľa ktorého: (2) Pri správe domu je správca povinný: i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“.

  6. Podľa § 7c ods. 3 ZVBaNP: „(3) Predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.“

  7. Podľa § 8a ods. 1 vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone spray, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

  8. Podľa § 8a ods. 6 zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14.

  9. Podľa § 8b ods. 2 písm. i) je správca povinný pri správe domu podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových preistorov v dome.

  10. Podľa § 10 ods. 1 ZVBaNP: „(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku (príspevku) do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.

  11. Podľa § 16 ods. 3 ZVBaNP:„(3) Nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva v tomto poradí; iným ako nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v dome možno nebytový priestor previesť do vlastníctva len so súhlasom spoločenstva; ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nájomcov bytov v dome. Pri hlasovaní má za každý byt v dome vlastník a nájomca bytu jeden hlas a za každý nebytový priestor v dome vlastník nebytového priestoru jeden hlas. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, ktorou bolo porušené právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na nájomcu nebytového priestoru, na vlastníka bytu alebo nájomcu bytu alebo nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná.

  12. Podľa § 16 ods. 4 ZVBaNP: „(4) Prevod vlastníctva nebytového priestoru podľa § 27 ods. 4 z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby je možný len po predchádzajúcom súhlase spoločenstva, a ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov a nájomcov bytov v dome. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, na ktorú nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná.“; § 27 ods. 4 ZVBaNP znie: „(4) Ak bytové družstvo prevedie vlastníctvo nebytového priestoru v dome, na ktorého výstavbu bola poskytnutá účelová dotácia zo štátneho rozpočtu Slovenskej republiky, na právnickú osobu alebo fyzickú osobu s výnimkou prevodu podľa osobitného predpisu, je družstvo povinné vrátiť poskytnutú účelovú dotáciu do štátneho rozpočtu Slovenskej republiky, vzájomne vyrovnať vzťahy so združeným investorom a zvyšok zaplatenej ceny previesť do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Z uvedeného právneho stavu vyplýva záver, že vzhľadom na text ustanovenia § 14 ods. 2 ZVBaNP v žiadnom z prípadov uvedených pod písm. a/ až l/ - - teda ani v prípade určenia výšky preddavku/príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa § 10 ods. 1 ZVBaNP - nemožno rozhodnúť nadpolovičnou väčšinou zúčastnených na zhromaždení vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie.

Výsledok hlasovania zhromaždenia oznamuje ten, kto zhromaždenie vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania zhromaždenia, a to spôsobom v dome obvyklým.

Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o úvere, rozdelení spoločenstva, súhlase so vstavbou alebo nadstavbou a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.

Právo obrátiť sa na súd po hlasovaní na zhromaždení vlastníkov

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.

Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.

Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní v prípadoch uvedených pod písm. a/ až l/ nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

Rozhodovanie vlastníkov písomným hlasovaním

Podľa § 14 ods. 7 ZVBaNP predseda spoločenstva môže vyhlásiť písomné hlasovanie.

Písomne možno hlasovať o akejkoľvek otázke - okrem rozhodnutia o zmluve o spoločenstve.

Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní spôsobom v dome obvyklým:

  • o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať,

  • o termíne hlasovania,

  • o mieste hlasovania.

Písomne sa hlasuje hlasovacími lístkami. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený:

  • deň konania hlasovania,

  • meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,

  • otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno“ a druhý slovom „nie“.

Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí na hlasovacom lístku svoj názor - ani v rámčeku „áno“ a ani v rámčeku „nie“, je hlas neplatný.

Po vykonaní hlasovania písomnou formou predseda spoločenstva za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.

Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak.

V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na zhromaždení.

Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení.

Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o úvere, rozdelení spoločenstva, súhlase so vstavbou alebo nadstavbou a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.

ZVBaNP, ani iný právny predpis neustanovuje, či sa má vyhotoviť jeden hlasovací lístok pre celý dom, prípadne jeho časť (vchod) alebo, či sa má vyhotoviť hlasovací lístok osobitne pre vlastníka každého bytu a nebytového priestoru/ =NP/ = „pre každý byt/NP“.

O tom, či sa vyhotoví jeden hlasovací lístok pre celý dom, prípadne jeho časť (vchod), alebo, či sa má vyhotoviť hlasovací lístok osobitne za každý byt/NP, môžu rozhodnúť:

  1. vlastníci v zmluve o spoločenstve vlastníkov (ako trvalé pravidlo, ktoré umožní v jednotlivých prípadoch postupovať aj inak),

  2. vlastníci na zhromaždení v súvislosti s určením zástupcov vlastníkov, korí budú pri zisťovaní výsledkov hlasovania,

  3. ten, kto vyhlási písomné hlasovanie - predseda spoločenstva, (ak to už predtým neustanovila zmluva, resp. zhromaždenie vlastníkov.

    1. V súvislosti s písomným hlasovaním ZVBaNP rozlišuje:

      • „potvrdenie“ = overenie = podpisu vlastníka; podľa § 14 ods. 4 ZVBaNP podpis hlasujúceho vlastníka potvrdia (= overia) najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak pravosť podpisu vlastníka neosvedčí notár (podľa § 58 ods. 1 Notárskeho poriadku - zákon č. 323/1992 Zb. v znení neskorších predpisov) alebo „obecný úrad“ = obec (podľa § 1 zákona č. 599/2001 Z. z. z 13. decembra 2001 o osvedčovaní listín a podpisov na listinách obvodnými úradmi a obcami v znení zákonov č. 515/2003 Z. z. a č. 335/2007 Z. z.; podľa citovaného ustanovenia osvedčiť

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: