dnes je 22.11.2019
Input:

Základná charakteristika nehnuteľnosti z pohľadu Občianskeho zákonníka a zákona o dani z príjmov

24.5.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

7.2.2.1 Základná charakteristika nehnuteľnosti z pohľadu Občianskeho zákonníka a zákona o dani z príjmov

Mgr. Martina Uherová; Ing. Peter Horniaček

Z ustanovenia § 119 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník”) vyplýva, že nehnuteľnosťami sú:

  • pozemky a

  • stavby spojené so zemou pevným základom.

V nadväznosti na ustanovenie § 3 ods. 2 písm. a)ZDP treba uviesť, že na účely zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP”) sa za nehnuteľnosť považuje aj:

  • byt,

  • nebytový priestor alebo

  • časť nehnuteľnosti.

Z právnej úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku ďalej vyplýva, že vlastnícke právo k nehnuteľnostiam je možné nadobudnúť na základe viacerých právnych skutočností:

  • na základe zmlúv (napr. kúpna, darovacia, zámenná) - podľa ustanovenia § 133 ods. 2 OZ (Občianskeho zákonníka) sa v prípade, ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak (zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam),

  • dedením – vlastníctvo sa nadobúda smrťou poručiteľa,

  • rozhodnutím štátneho orgánu (napr. súdu, stavebného úradu) – vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v rozhodnutí štátneho orgánu, pričom, ak určený nie je, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia,

  • na základe iných skutočností ustanovených v Občianskom zákonníku.

V zmysle ustanovenia § 46 ods. 1 OZ (Občianskeho zákonníka) musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností písomnú formu.

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý fyzická osoba (ďalej len „daňovník”) dosiahol na základe písomnej kúpnej zmluvy, zaraďujeme z pohľadu ZDP medzi ostatné príjmy ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b)ZDP, ak ide o nehnuteľnosť nezahrnutú do obchodného majetku. Skutočnosť, či takto dosiahnutý príjem je u daňovníka považovaný za zdaniteľný príjem alebo je od dane oslobodený, závisí od posúdenia toho, či daňovník spĺňa podmienky pre oslobodenie od dane podľa platných ustanovení § 9 ods. 1 písm. a), b) a d)ZDP. Medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP patria príjmy z predaja nehnuteľností, ak predávajúci využíva nehnuteľnosť:

  • na osobné účely alebo

  • na prenájom, z ktorého plynúce príjmy sú zaradené do § 6 ods. 3 ZDP bez ohľadu na prípadné zaradenie alebo nezaradenie do obchodného majetku, alebo

  • na podnikanie, ak v momente predaja nehnuteľnosť už nie je zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho.

Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.

Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou (napr. zámennou zmluvou), dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom, pričom ak ide o:

  • zmluvný prevod - vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností (právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu). V prípade zmluvy o prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu, právne účinky