Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Zriadenie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

2.1.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

5.4.1 Zriadenie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

JUDr. Július Fíger; JUDr. Lucia Danišovičová


Ak správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov, vlastník každého bytu a každého nebytového priestoru (NP) v dome je v „dvojjedinom“ postavení:

  • jednak ako „zakladateľ“ - účastník zriaďovania - spoločenstva vlastníkov, resp. „člen“ zhromaždenia spoločenstva vlastníkov a bezprostredný účastník rozhodovania tohto spoločenstva,

  • a súčasne aj ako vlastník určitého bytu alebo určitého nebytového priestoru, ktorý je viazaný rozhodnutiami orgánov spoločenstva - predovšetkým zhromaždenia vlastníkov, rady spoločenstva a predsedu spoločenstva - a musí sa týmito rozhodnutiami správať a aj ich vykonávať.

  • robia osoby, ktoré na to oprávňuje zmluva o zriadení spoločenstva alebo zákon (štatutárne orgány),

  • môžu robiť aj iné osoby - pracovníci alebo členovia -, pokiaľ je to určené vo vnútorných predpisoch spoločenstva vlastníkov alebo je to vzhľadom na ich pracovné zaradenie obvyklé. Ak tieto osoby prekročia svoje oprávnenie, vznikajú práva a povinnosti spoločenstvu vlastníkov, len pokiaľ sa právny úkon týka predmetu činnosti spoločenstva vlastníkov a len vtedy, ak ide o prekročenie, o ktorom druhý účastník právneho úkonu nemohol vedieť.

  • na základe zmluvy (§ 7a ods. 1 ZVBaNP)

  • výnimočne zo zákona - ex lege (§ 8a ods. 8 ZVBaNP).

  • upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a

  • podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.

  • zmluvu o výkone správy vypovedal správca,

  • správca nemôže ukončiť výkon správy, pretože vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ani do jedného roka odo dňa skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom, ani si nezaložili spoločenstvo.

Spoločenstvo je – ako združenie fyzických alebo právnických osôb, ktorými sú všetci vlastníci všetkých bytov a všetkých NP v dome -, právnická osoba založená podľa ZVBaNP. Táto právnická osoba má samostatnú spôsobilosť mať práva a povinnosti (§ 18 ods. 1 OBČZ). Z toho vyplýva, že spoločenstvo vlastníkov je spôsobilé vykonávať vo svojom mene právne úkony, nadobúdať práva a zaväzovať sa – najmä zmluvami - naplnenie povinností.

Spoločenstvo vlastníkov je právnická osoba, ktorá:

  1. spravuje:

    1. spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu,

    2. nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločné nebytové priestory“),

    3. príslušenstvo a priľahlý pozemok.

Obsahom tejto správy je aj údržba a obnova spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,

2. zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome (predovšetkým dodávka a rozvod elektriny, vody a plynu, dodávka tepla a teplej vody, odvoz odpadov, …).

Právne úkony spoločenstva vlastníkov ako právnickej osoby vo všetkých veciach podľa § 20 OBČZ:

Právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku zaväzujú spoločenstvo.

Vznik spoločenstva vlastníkov

Vznik spoločenstva vlastníkov:

Spoločenstvo vlastníkov sa zriaďuje:

Spoločenstvo vlastníkov – na základe zmluvy – môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov (§ 7 ods. 2 ZVBaNP).

Zriadenie spoločenstva vlastníkov na základe zmluvy:

Zmluva o spoločenstve

Zmluva o spoločenstve musí mať písomnú formu.

Písomnú zmluvu o spoločenstve uzatvára:

  1. pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome –vlastník domu s každým novým vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

  2. pri zmene formy správy domu, - keď so zmluvou o spoločenstve vyslovila súhlas najmenej dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, - vlastníci bytov a NP v dome.

  3. názov a sídlo spoločenstva,

  4. orgány spoločenstva a ich právomoc,

  5. spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,

  6. úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

  7. úpravu majetkových pomerov spoločenstva,

  8. spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.

Náležitosti zmluvy o spoločenstve

Náležitosti zmluvy o spoločenstve vlastníkov:

Písomná zmluva o spoločenstve musí obsahovať (§ 7a ods. 3 ZVBaNP):

V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré:

Uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Žiadny vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vypovedať zmluvu o spoločenstve.

Dôsledky zmeny vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru:

S prevodom (napr. na základe kúpnej, darovacej resp. zámennej zmluvy) alebo prechodom (napr. dedením) vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve.

Ak sa vlastníctvo bytu nadobúda zmluvou uzavretou podľa§ 5 ods. 1 písm. g)ZVBaNP - v dome, ktorý už spravuje spoločenstvo, - musí táto zmluva obsahovať vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: