dnes je 11.11.2019
Input:

Príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré sú zdaniteľným príjmom

23.10.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.4.36 Príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré sú zdaniteľným príjmom

Ing. Peter Horniaček

Uplatňovanie výdavkov pri predaji nehnuteľnosti

Do základu dane (čiastkového základu dane) sa podľa § 8 ods. 2 ZDP zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené iba na jeho dosiahnutie (nie je možné uplatniť výdavky na zabezpečenie a udržanie príjmov). V prípade, ak daňovník dosiahne v súvislosti s predajom nehnuteľnosti nižšie príjmy, ako sú jeho vynaložené výdavky, na rozdiel sa neprihliada (t. j., nie je možné vykázať stratu).

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou

V prípade daňovníka, ktorý predáva nehnuteľnosť nadobudnutú na základe kúpnej zmluvy a nie je splnená podmienka pre oslobodenie od dane (§ 9 ZDP), sa takýto príjem považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, ktorý je možné podľa ustanovenia § 8 ods. 5 ZDP znížiť o nasledovné výdavky:

  • kúpnu cenu preukázateľne zaplatenú za nehnuteľnosť,

  • finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu (napr. vykonané rekonštrukcie) vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom (napr. poplatok zaplatený realitnej kancelárii v súvislosti s predajom), okrem výdavkov na osobné účely.

Pán Peter si v roku 2016 kúpil byt za 45 000 eur, ktorý v roku 2017 kompletne zrekonštruoval za 20 000 eur. V roku 2019 tento byt predal za 85 000 eur (byt nebol zaradený do obchodného majetku). Príjem z predaja nehnuteľnosti pána Petra je zdaniteľným príjmom, nakoľko nie je splnená podmienka pre oslobodenie od dane (neuplynulo 5 rokov odo dňa nadobudnutia). Pán Peter si do základu dane (čiastkového základu dane) zahrnie príjem z predaja bytu vo výške 85 000 eur a uplatní si preukázateľne vynaložené výdavky v celkovej sume 65 000 eur (kúpna cena + výdavky na rekonštrukciu bytu).

V prípade daňovníka, ktorý predáva nehnuteľnosť obstaranú formou hypotekárneho alebo stavebného úveru a nie je splnená podmienka pre oslobodenie od dane (§ 9 ZDP), sa takýto príjem považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b)ZDP.

S účinnosťou od 1. 1. 2015 sa do § 8 ods. 5 písm. f) ZDP z dôvodu právnej istoty daňovníka doplnilo, že výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľnosti sú aj úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom. Medzi iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom možno zaradiť napr. poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu a podobne. Pre správnosť je potrebné uviesť, že uplatnenie výdavkov pre hypotekárne úvery a stavebné úvery bolo umožnené výkladom aj do 31. decembra 2014.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním

V prípade daňovníka, ktorý predáva nehnuteľnosť nadobudnutú na základe darovacej zmluvy a nie je splnená podmienka pre oslobodenie od dane (§ 9 ZDP), sa takýto príjem považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP.

V prípade, ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá darom, je výdavkom podľa § 25 ods. 1 ZDP cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia, ktorou je:

  • z § 25 ods. 1 písm. c) ZDP vyplýva, že ide o cenu stanovenú znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZZTP”), t. j. cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania (určená napr. znaleckým posudkom, resp. cena určená v darovacej zmluve), ale len v tom prípade, ak by príjem z jej predaja bol v čase darovania u darcu oslobodený od dane;

  • obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu, t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť darca nadobudol, ak by v čase darovania nebol príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane a nehnuteľnosť nebola zaradená do obchodného majetku u darcu fyzickej osoby.

Okrem vyššie uvedeného výdavku si daňovník podľa ustanovenia § 8 ods. 5 ZDP pri príjme z prevodu nehnuteľnosti môže do daňových výdavkov zahrnúť aj:

  • finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu (napr. vykonané rekonštrukcie) vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom (napr. poplatok zaplatený realitnej kancelárii v súvislosti s predajom), okrem výdavkov na osobné účely.

Pán Richard nadobudol v roku 2018 byt od svojho strýka Milana, ktorý mu tento byt daroval. Strýko Milan nadobudol tento byt v roku 2012 za 55 000 eur. Pán Richard tento byt v roku 2018 zrekonštruoval za 5 000 eur a v roku 2019 tento byt predal za 85 000 eur. Vzhľadom na to, že pán Richard nespĺňa podmienku pre oslobodenie od dane (neuplynulo 5 rokov od nadobudnutia) dosiahnutý príjem sa považuje za zdaniteľný príjem. Nakoľko Pán Milan (darca) spĺňal podmienku pre oslobodenie od dane (byt nadobudol v roku 2012 a daroval ho v roku 2018) ako výdavok pri príjme z predaja nehnuteľnosti si uplatní cenu bytu zistenú znalcom v čase darovania.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením

V prípade daňovníka, ktorý predáva nehnuteľnosť nadobudnutú dedením a nie je splnená podmienka pre oslobodenie od dane (§ 9 ZDP), sa takýto príjem považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b)ZDP. V  súvislosti s predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je potrebné uviesť, aký je rozdiel medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade a dedením nehnuteľnosti v nepriamom rade.

Príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej:

  • dedením (postupným dedením) v priamom rade - príbuznými v priamom rade sú priami predkovia a priami potomkovia, napr. rodičia, deti, starí rodičia a vnuci,

  • dedením v nepriamom rade (t. j. súrodencom, tetou, ujom a podobne).

Podľa ustanovenia § 8 ods. 5 ZDP si daňovník