Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov od 1.4.2019

22.3.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.4.32 Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov od 1.4.2019

JUDr. Alexander Škrinár, CSc.

Zákon č. 182/1993 Z. z., ktorým sa upravujú práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov upravuje aj postup pri riešení vzniknutých problémov na schôdzi vlastníkov a spôsob hlasovania. Uznesenia prijaté na schôdzi vlastníkov zaväzujú všetkých vlastníkov, teda aj tých, ktorí neboli na schôdzi vlastníkov prítomní, ak boli prijaté potrebnou väčšinou hlasov. Na schôdzi vlastníkov môže dôjsť aj k dohode o vykonaní určitých opráv alebo úprav na dome alebo v garáži, ako aj spoločných priestorov, na základe ktorej vznikne vlastníkom bytov a nebytových priestorov povinnosť podieľať sa na úhrade vzniknutých nákladov. V praxi sa stáva, že niektorí vlastníci nezaplatia svoj podiel na vzniknutých nákladoch a správca alebo spoločenstvo ich musí od nich vymáhať. Za účelom lepšej ochrany vlastníkov bytov bolo v zákone 182/1993 Z. z. zakotvené v § 15 zákonné záložné právo.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu vzájomné vzťahy pri správe domu upravovať na základe zmluvy so správcom domu alebo vo forme spoločenstva vlastníkov, ktoré si samo spravuje bytový dom. Novelou zákona č. 182/1993 z. z., ktorá nadobudne účinnosť 1. aprílom 2019 sa vykonala malá úprava týkajúca sa spresnenia ustanovenia § 15 zákona upravujúceho zákonné záložné právo zabezpečujúce pohľadávky vzniknuté z právnych úkonov. Novela bola reakciou na niektoré praktické problémy vznikajúce so zabezpečením pohľadávok voči vlastníkom, ktorí nesplnili svoje povinnosti zaplatiť pohľadávky, ktoré vznikli voči ním. Išlo najmä o problémy v súvislosti so zápisom zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností, či sa malo zapísať záložné len k existujúcim pohľadávkam alebo aj k pohľadávkam, ktoré mali vzniknúť v budúcnosti, na ktoré by sa malo zapísať nové záložné právo.

V súvislosti s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov môžu vzniknúť pohľadávky dvoch druhov. Môže ísť o pohľadávky z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva. Pôjde napríklad o pohľadávky vzniknuté pri zatepľovaní domu alebo opravu podlahy v garáži, prípadne elektrického zariadenia v spoločnej časti domu.

Na druhej strane môžu voči vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru vzniknúť pohľadávky z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome.

V novele § 15 ods. 1 zákona sa v prvej vete za slovo pohľadávok dala čiarka a slovo vzniknutých sa vypustilo a nahradilo slovami „ ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti”. Rieši sa tým právny problém, či záložné právo je potrebné zapisovať pri vzniku každej pohľadávky, ako sa to niekedy vykladalo, alebo či platí po celé obdobie. Zo znenia zákona vyplýva, že zákonné záložné právo sa zapisuje v spojitosti so vznikom vlastníckeho práva k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a zabezpečuje ochranu vlastníkov bytov pri pohľadávkach, ktoré už vznikli, ale aj tých, ktoré vzniknú v budúcnosti. Z tejto vety sa vynechávajú slová „v prospech spoločenstva a ak sa spoločenstvo nezriaďuje vzniká zo zákona záložné právo”. Presnejšie sa tým vyjadruje zámer zákonodarcu, že zákonné záložné právo na zabezpečenie pohľadávok je zriadené v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov a je dané na základe zákona ku každému bytu a nebytovému priestoru.

Zákonné záložné právo sa už nebude zapisovať v prospech spoločenstva, ale v prospech jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zároveň platí, že zákonné záložné právo vzniká priamo na základe zákona. Vznik zákonného záložného práva a jeho zápis do príslušného katastra nehnuteľností má preto len deklaratórny účinok.

Zároveň sa v § 15 ods. 1 druhá veta v pôvodnom znení „Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností upravuje tak, že sa z nej vypúšťajú slová „ vznik a zánik” a nahrádzajú sa slovami „ existencia „. Zároveň sa toto ustanovenie doplňuje zakotvením zákazu jeho výmazu počas existencie predmetu záložného práva.

Znamená to, že zákonné záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru je daná zákonná skutočnosť, ktorú nie je možné upraviť odchylne od znenia zákona ani na základe dohody všetkých vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov.

Pokiaľ predmet záložného práva trvá, nie je ho možné vymazať ani na základe spomínanej dohody vlastníkov bytov a nebytových priestorov, lebo ide o zákonnú povinnosť, ktorú je možné zmeniť len na základe skutočností vyplývajúcich zo zákona.

V ďalšom bode novely sa doplňuje ustanovenie § 15 ods. 3 zákona, v ktorom sa vyjadruje zásada, že zákonné záložné právo sa viaže na jeho predmet dom, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstva a byt alebo nebytový priestor patriace vlastníkov alebo v spoluvlastníckom podiele.

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: