dnes je 11.11.2019
Input:

Osobitosti pri predaji nehnuteľností

28.10.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.4.37 Osobitosti pri predaji nehnuteľností

Ing. Peter Horniaček

Rozostavaná stavba

Pre posúdenie, či sa príjem z predaja rozostavanej stavby považuje za zdaniteľný príjem, je potrebné na účely ZDP vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností alebo nie je.

Predaj rozostavanej stavby:

  • evidovanej v katastri nehnuteľností - momentom nadobudnutia do vlastníctva takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja rozostavanej stavby sa posudzuje ako zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b)ZDP za predpokladu, že nie je splnená podmienka pre oslobodenie od dane (§ 9 ZDP),

  • neevidovanej v katastri nehnuteľnosti - príjem z jej predaja nie je možné na účely ZDP posudzovať ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP a nie je možné aplikovať ani ustanovenie oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľností. Tento príjem sa posudzuje ako príjem z predaja majetku daňovníka (nakoľko nejde o nehnuteľnosť ale ani o hnuteľnú vec) a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 ZDP. Daňovník si v taktom prípade môže do daňových výdavkov uplatniť preukázateľne vynaložené výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, napr. výdavky na nákup stavebného materiálu a podobne.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku daňovníka

V súvislosti s predajom nehnuteľnosti zahrnutej v obchodnom majetku treba rozlišovať dve situácie, a to, či sa nehnuteľnosť nachádza v obchodnom majetku daňovníka v čase jej predaja, alebo ide o nehnuteľnosť, ktorá bola v minulosti zaradená do obchodného majetku, ale daňovník ju preradil do majetku určeného na osobné užívanie.

Obchodným majetkom sa na účely ZDP rozumie súhrn majetkových hodnôt (vecí, pohľadávok a iných práv) a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ZDP vo vlastníctve, ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, a o ktorých táto osoba účtovala alebo viedla evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP.

Dňom vyradenia majetku z obchodného majetku sa na účely ZDP rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval o majetku v účtovníctve, alebo uvádzal v evidencii podľa 6 ods. 11 ZDP.

Z ustanovenia § 6 ods. 5 písm. a) ZDP vyplýva, že v prípade daňovníka, ktorý predáva nehnuteľnosť, ktorá je v čase predaja zahrnutá do obchodného majetku daňovníka (nehnuteľnosť sa využíva na podnikanie), je príjem z jej predaja zdaniteľným príjmom a zaraďuje sa medzi jednotlivé druhy príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (podľa § 6 ods. 1 alebo 2 ZDP) podľa toho, na ktorú z uvedených činností sa nehnuteľnosť využíva.

Podľa ustanovenia § 19 ods. 3 písm. b)ZDP si môže daňovník pri vyradení nehnuteľnosti predajom uplatniť do daňových výdavkov:

  • celú zostatkovú cenu (§ 25 ods. 3 ZDP) alebo pomernú časť zostatkovej ceny nehnuteľnosti, alebo

  • zostatkovú cenu najviac do výšky príjmov z predaja - v prípade budov a stavieb zaradených do odpisovej skupiny 6 (napr. hotely a podobné budovy, budovy pre administratívu a podobne).

Podľa ustanovenia § 4 ods. 5 ZDP daňovník, ktorý má nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku a využíva ju na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť len sčasti, tak sa príjem z jej predaja (ktorý nie je oslobodený od dane) zahrnie do základu dane len v tom pomere, v akom daňovník túto nehnuteľnosť využíva na uvedené činnosti, pri rešpektovaní ustanovenia § 19 ods. 3 písm. b)ZDP.

Zostatkovou cenou na účely ZDP je rozdiel medzi vstupnou cenou nehnuteľnosti a celkovou výškou odpisov z nehnuteľnosti zahrnutých do daňových výdavkov (§ 25 ods. 3 ZDP).

V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je v čase predaja nehnuteľnosti zahrnutá do obchodného majetku z dôvodu, že daňovník nehnuteľnosť preradil z obchodného majetku do osobného užívania je potrebné pre posúdenie, či ide o zdaniteľný príjem vychádzať z ustanovenia § 9 ods. 1 písm. a)ZDP. Podľa tohto ustanovenia je príjem z predaja takejto nehnuteľnosti od dane oslobodený v prípade, ak ju daňovník predáva po uplynutí 5 rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku.

Predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve daňovníkov

V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých spoluvlastníkov, sa spoločný príjem z jej predaja a spoločné vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel podľa § 137 až 142Občianskeho zákonníka (§ 10 ods. 1 ZDP). Z ustanovenia § 137 Občianskeho zákonníka okrem iného vyplýva, že ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, podiely všetkých spoluvlastníkov sú rovnaké.

Dvaja daňovníci nadobudli v roku 2015 nehnuteľnosť dedením po sestre, každý z nich rovným dielom. Uvedenú nehnuteľnosť sa rozhodli v roku 2019 predať. V uvedenom prípade u daňovníkov nie sú splnené podmienky na oslobodenie príjmu od dane, keďže obaja daňovníci nadobudli predmetnú nehnuteľnosť dedením v nepriamom rade (po sestre) a nevlastnili ju aspoň päť rokov.
Podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti si nemôžu pri zdanení príjmov z predaja nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP určiť iný podiel na týchto príjmoch, ako je podiel určený podľa ich spoluvlastníckeho podielu (za predpokladu, že nie je podľa Občianskeho zákonníka  ustanovený iný podiel). Každý z daňovníkov si vysporiada svoju daňovú povinnosť sám za seba v podanom daňovom priznaní, kde uvedie príjmy a výdavky v pomernej výške podľa spoluvlastníckeho podielu (za svoju časť nehnuteľnosti).

Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Podľa ustanovenia § 4 ods. 8 ZDP sa príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa manželia nedohodnú inak. V rovnakom pomere ako príjmy sa do základu dane zahŕňajú aj vynaložené výdavky.

Podľa ustanovenia § 143 Občianskeho zákonníka sa za majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov považuje všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

V auguste 2019 manželia Karafovci predali byt, ktorý nadobudli kúpou do bezpodielového spoluvlastníctva manželov v decembri 2011 v sume 44 000 eur (v byte nemali manželia Karafovci nahlásený trvalý pobyt). Príjem z predaja tejto nehnuteľnosti predstavoval sumu 70 000 eur. Príjem z predaja nehnuteľnosti sa v tomto prípade považuje za zdaniteľný príjem a nakoľko si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov do základu dane, zahrnú príjem z predaja nehnuteľnosti do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere, t. j. v sume 35 000 eur, ku ktorému si uplatnia v rovnakom pomere aj výdavky, t. j. v sume 22 000 eur.

Predaj bytu nadobudnutý od bytového družstva

Prevod členských práv a povinností v bytovom družstve je upravený v ustanovení § 230 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov. Predmetom dohody o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve je „len” nájomné právo ku konkrétnemu bytu, ktorý však zostáva vo vlastníctve bytového družstva až do jeho odkúpenia do vlastníctva daňovníkom.

Podľa právnej úpravy účinnej do 31. decembra 2014 ZDP dôsledne rozlišoval medzi príjmom daňovníka z prevodu členských práv družstva a príjmom z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

To znamená, že príjem „len” z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu (ak daňovník neodkúpil byt do vlastníctva) bol podľa § 9 ods. 1 písm. h)ZDP od