Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Rozhodovanie členov spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

29.4.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

5.4.4 Rozhodovanie členov spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

JUDr. Július Fíger; JUDr. Lucia Danišovičová, Mgr. Monika Rafajová, advokátska kancelária KADUC & PARTNERS s. r. o.

Z postavenia každého vlastníka bytu a každého vlastníka nebytového priestoru súčasne ako spoluvlastníka spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu vyplýva, že všetci vlastníci všetkých bytov a všetkých nebytových priestorov v dome o hospodárení so spoločnou vecou musia rozhodovať spoločne. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „ZVBaNP”) v § 14 ods. 1 v spojení s § 7c ods. 1 ustanovuje, že: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.- ak bolo založené/zriadené spoločenstvo vlastníkov - na zhromaždení.”

ZVBaNP za podmienok určených v § 14a ods. 1 pripúšťa aj písomné hlasovanie.

Pri hlasovaní na zhromaždení a aj pri písomnom hlasovaní má vlastník - alebo spoluvlastníci - bytu alebo nebytového priestoru v dome za každý byt a nebytový priestor v dome jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome, a to bez ohľadu na veľkosť podielu vlastníka na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstva domu a pozemku, na ktorom je dom postavený.

Rozhodovanie na zhromaždení spoločenstva vlastníkov je rovnaké ako na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Zvolanie zhromaždenia

Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci všetkých bytov a všetkých nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie zvoláva rada podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada predseda alebo najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Oznámenie o zhromaždení vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne sedem dní pred dňom konania zhromaždenia. Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome tiež oznámené najneskôr sedem dní vopred.

Ak do 15 dní od doručenia žiadosti rada spoločenstva nezvolala zhromaždenie vlastníkov na základe žiadosti štvrtiny vlastníkov, má štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome právo zvolať zhromaždenie sama (§ 14a ZVBaNP), bez potreby aktivity rady spoločenstva. V takom prípade oznámenie o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne sedem dní pred dňom konania zhromaždenia. Oznámenie o zhromaždení spolu s programom sa musí doručiť aj predsedovi spoločenstva vlastníkov, ak má zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre predsedu. V záujme zabezpečenia splnenia uznesení zhromaždenia možno odporúčať, aby predseda o zvolaní a programe zhromaždenia bol vždy upovedomený.

Podľa ustanovenia § 7c ods. 9 ZVBaNP sa ma zvolanie zhromaždenie použijú primerane ustanovenia primerane ustanovenia § 14a ods. 1. ZVBaNP, preto je možné, aby predseda zvolal zhromaždenie aj sám. Podľa povahy veci, o ktorej je podľa názoru predsedu potrebné rozhodnúť, môže však predseda vyhlásiť písomné hlasovanie.

Na zhromaždení sa predpokladá osobná účasť vlastníka každého bytu alebo nebytového priestoru. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome však môže písomne splnomocniť inú osobu, aby ho zastupovala na zhromaždení vlastníkov. Podpis vlastníka na plnomocenstve musí byť úradne overený - pravosť podpisu má byť úradne osvedčená (notárom, obcou, obvodným úradom). Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku zhromaždenia rade spoločenstva.

Hlasovanie zhromaždenia

ZVBaNP v ustanovení § 14b v súvislosti s § 14 ods. 2 určuje, že pri hlasovaní na zhromaždení vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak.

ZVBaNP upravuje hlasovanie zhromaždenia dvojakým spôsobom:

  1. V prípade ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú:

- o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,

- o zmluve o úvere alebo jej zmene,

- o zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,

- o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,

- o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene (ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť)

- o zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku,

robia tak hlasovaním na zhromaždení vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 14b ods. 2).

  1. V prípade ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú:

- o zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve,

- o voľbe alebo odvolaní predsedu,

- o stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva,

- o výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva,

- o zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,

- o výške platby za správu,

- o zmene formy správy,

- o výške odmeny zástupcu vlastníkov,

- o preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,

- o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,

- o zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,

- o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu,

- o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,

- o inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,

- o podaní návrhu na exekučné konanie alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome,

- o nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva,

- o práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome

robia tak hlasovaním na zhromaždení vlastníkov nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 14b ods. 1).

Zápisnicu a výsledok hlasovania zhromaždenia oznamuje ten, kto zhromaždenie vlastníkov zvolal, a to do siedmich pracovných dní od konania zhromaždenia, a to spôsobom v dome obvyklým.

Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o úvere, rozdelení spoločenstva, súhlase so vstavbou alebo nadstavbou a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.

Právo obrátiť sa na súd po hlasovaní na zhromaždení vlastníkov

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.

Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.

Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14a ods. 8 ZVBaNPnedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

Rozhodovanie vlastníkov písomným hlasovaním

Podľa § 14a ods. 1 ZVBaNPmôže predseda spoločenstva vyhlásiť písomné hlasovanie.

Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní spôsobom v dome obvyklým:

  • o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať,

  • o termíne hlasovania,

  • o mieste hlasovania.

Písomne sa hlasuje hlasovacími lístkami. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený:

  • deň konania hlasovania,

  • meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,

  • otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno” a druhý slovom „nie”.

Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí na hlasovacom lístku svoj názor - ani v rámčeku „áno” a ani v rámčeku „nie”, je hlas neplatný.

Po vykonaní hlasovania písomnou formou predseda spoločenstva za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do siedmich dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.

ZVBaNP, ani iný právny predpis neustanovuje, či sa má vyhotoviť jeden hlasovací lístok pre celý dom, prípadne jeho časť (vchod) alebo, či sa má vyhotoviť hlasovací lístok osobitne pre vlastníka každého bytu a nebytového priestoru/ =NP/ = „pre každý byt/NP”.

O tom, či sa vyhotoví jeden hlasovací lístok pre celý dom, prípadne jeho časť (vchod), alebo, či sa má vyhotoviť hlasovací lístok osobitne za každý byt/NP, môžu rozhodnúť:

  1. vlastníci v zmluve o spoločenstve vlastníkov (ako trvalé pravidlo, ktoré umožní v jednotlivých prípadoch postupovať aj inak),
  2. vlastníci na zhromaždení v súvislosti s určením zástupcov vlastníkov, korí budú pri zisťovaní výsledkov hlasovania,
  3. ten, kto vyhlási písomné hlasovanie - predseda spoločenstva, (ak to už predtým neustanovila zmluva, resp. zhromaždenie vlastníkov.
    1. V súvislosti s písomným hlasovaním ZVBaNP rozlišuje:
      • „potvrdenie” = overenie = podpisu vlastníka; podľa § 14a ods. 4 ZVBaNP podpis hlasujúceho vlastníka potvrdia (= overia) najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak pravosť podpisu vlastníka neosvedčí notár (podľa § 58 ods. 1 Notárskeho poriadku - zákon č. 323/1992 Zb.v znení neskorších predpisov) alebo „obecný úrad” = obec (podľa § 1 zákona č. 599/2001 Z. z.z 13. decembra 2001 o osvedčovaní listín a podpisov na listinách okresnými úradmi a obcami)

      • účasť „ďalších” dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome - so správcom, zástupcom vlastníkov alebo predsedom spoločenstva, t. j. tým, kto vyhlásil písomné hlasovanie - na zisťovaní výsledku každého písomného hlasovania po vykonaní hlasovania písomnou formou.

    2. Pokiaľ ide o otázku, či overovatelia podpisov (§ 14a ods. 4 ZVBaNP) majú hlasovať pred ostatnými vlastníkmi, alebo až po nich, možno usudzovať, že overovatelia by mali hlasovať najskôr a že ich podpis by mohol osvedčiť ten, kto vyhlásil písomné hlasovanie s nehlasujúcim overovateľom. Ide však taktiež o otázku, o ktorej sa môžu rozhodovať vlastníci alebo vyhlasovateľ písomného hlasovania podľa vlastného uváženia.

Právo obrátiť sa na súd

Na súd má právo obrátiť sa:

  • prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome, a to do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, na súd sa obracia návrhom, aby súd vo veci rozhodol, inak - po uplynutí 30 dní - zaniká jeho právo obrátiť sa na súd,

  • vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý sa nemohol dozvedieť o výsledku hlasovania, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: