Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Video - Novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinná od 1.11.2018 a 1.1.2019

28.12.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

11.9 Video - Novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinná od 1.11.2018 a 1.1.2019

JUDr. Michal Andrejšin

Novela je v zbierke zákonov označená číslom 283/2018 a nadobudla účinnosť od 1.11.2018.

Deklarovaným cieľom novely je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obomi zákonnými formami ktorými sú správca a spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Skúsme si prejsť zákon číslo 182/1993 zbierky, o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších právnych predpisov od začiatku, pričom Vás budem upozorňovať na jednotlivé zmeny a doplnenia v porovnaní s právnou úpravou účinnou do 31.10.2018.

Novela v § 2 mení z časti odsek 7, ktorý definuje, čo sa rozumie podlahovou plochou bytu. V zmysle právnej úpravy účinnej pred novelou 283/2018, bola PODLAHOVÁ PLOCHA BYTU definovaná ako podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy lodžií a balkónov.

Od 1.11.2018 je tento odsek doplnení, a to tak, že podlahovou plochou bytu sa rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.

Z uvedeného môžeme vidieť, že zákonodarca reaguje na vyvíjajúce sa stavebné trendy, respektíve zmeny, ktorými v súčasnej dobe prechádza vzhľad a architektúra stavieb, čiže v tomto prípade bytových domov.

Príkladom sú ďalšie doplnenia nových pojmov do zákona 182/1993 Zbierky, pričom spomínaný §2 zákona je doplnený o nové odseky (13), (14) a (15), ktorými sa definuje pojem „garáž” a zavádza nové pojmy ako „garážové stojisko”, či „skladový priestor” čo si opätovne vyžiadala najmä prax pri výstavbe nových bytových domoch.

V zmysle § 2 ods. (13) sa „Garážou” v dome na účely tohto zákona rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel. Do súčasnosti bola „garáž” definovaná v zákone č. 50/1976 Zb. Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) konkrétne v § 43c SZ ako tzv. „nebytová budova”, pričom od 1.11.2018 máme tento pojem zavedený a definovaný aj v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ďalej v zmysle § 2 odsekom (14), sa zavádza do zákona nový pojem „Garážové stojisko” ktorým sa na účely tohto zákona rozumie plošne vymedzená časť garáže v dome; pričom garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom. V danom prípade ide o tzv. hromadné garáže, kde sú jednotlivé stojiská vyznačené len vodorovným značením a nespĺňajú definíciu samostatného nebytového priestoru. Doterajšia právna úprava spôsobovala značné komplikácie najmä pri prevode vlastníckeho práva, a to s ohľadom na predkupné právo ostatných spoluvlastníkov v zmysle § 140 OZ zákona č. 40/1964 Zbierky - Občiansky zákonník, nakoľko garážové stojiská väčšinou nebývajú vyčlenené samostatne, ale predstavujú len spoluvlastnícky podiel jednotlivých spoluvlastníkov v bytovom dome, ktorí si garážové stojisko zakúpili a majú ho zväčša označené určeným číslom alebo písmenom a podobne. Novela v nadväznosti na uvedené zavádza v § 20a tzv. „výlučné právo užívať garážové stojisko”, ktoré je spojené s vlastníctvom určitého spoluvlastníckeho podielu na garáži. S prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži prechádza na majiteľa aj toto užívacie právo, samostatný prevod alebo prechod výlučného práva bude neprípustný. Spoluvlastník garáže však môže prenechať garážové stojisko do užívania inej osobe bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov garáže. Podstatným prvkom úpravy je vylúčenie zákonného predkupného práva ostatných spoluvlastníkov garáže za podmienky, ak sa spoluvlastnícky podiel na garáži prevedie súčasne s bytom alebo nebytovým priestorom v tom istom dome alebo ak pôjde o prevod na iného spoluvlastníka bytu či nebytového priestoru. Výlučné právo užívať garážové stojisko sa bude zapisovať do katastra nehnuteľností formou poznámky. Prechodné ustanovenia deklarujú, že zápis garážových stojísk vykonaných do účinnosti novely sa bude považovať za právo na výlučné užívanie garážového stojiska. V ostatných prípadoch sa budú môcť vlastníci písomne dohodnúť, kto bude užívať určité garážové stojiská.

Obdobný právny režim ako v pri garážových stojiskách sa bude vzťahovať aj na skladové priestory (§ 2 ods. 15), ktoré nie sú samostatnými nebytovými priestormi, a ktoré sú spravidla prevádzané spolu s bytmi.

Pre lepšie pochopenie si môžeme objasniť tento pojem, pričom v zmysle § 2 ods. (15) - sa Skladovým priestorom na účely tohto zákona rozumie časť nebytového priestoru v dome určeného podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.

Novelizácia zákona 182/1993 sa dotkla aj ustanovení v § 5 zákona – Zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome.

Vo všeobecnosti si môžeme v súvislosti s touto novelou priblížiť definíciu Zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome v zmysle § 5 zákona č. 182/1993 Z. z.:

(1) Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí, ktoré si objasníme, musí obsahovať aj tzv. podstatné náležitosti:

Všeobecné náležitosti v zmysle uvedeného odseku 1 sú definované bližšie v § 43 OZ a nasl. a § 588 OZ a nasl. Občianskeho zákonníka. Zmluva je konsenzuálny dvojstranný, prípadne viacstranný právny úkon, ktorý musí spĺňať náležitosti vôle účastníkov, prejavu účastníkov, pomeru vôle a prejavu účastníkov, ako aj náležitosti predmetu, s ktorým je právny úkon spájaný. § 43 OZ Občianskeho zákonníka uvádza, že: Účastníci sú povinní dbať, aby sa pri úprave zmluvných vzťahov odstránilo všetko, čo by mohlo viesť k vzniku rozporov. Základné body vzniku zmluvy, sú upravené v § 43 až 45 OZ Občianskeho zákonníka. Tieto ustanovenia sa týkajú návrhu na prijatie zmluvy a jeho prijatia, resp. neprijatia. V § 588 OZ a nasl. Občianskeho zákonníka sú definované všeobecné ustanovenia o Kúpnej zmluve. Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

K podstatným náležitostiam v zmysle § 5 patria:

a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,

V zmysle § 121 ods. 2 OZ Občianskeho zákonníka, sa rozumie príslušenstvom bytu vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.

b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),

c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,

d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,

e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,

f) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,

Písmeno f) prešlo po novele 283/2018 zmenou, kde do 31.10.2018 platilo znenie pôvodného písmena f): zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada. Toto znenie novela č. 283/2018 vypustila.

g) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

(2) Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Uvedený odsek 2 bol v zmysle novely 283/2018 pozmenený tak, že v prvej vete sa pojem „vyhlásenie” správcu zmenilo na pojem „potvrdenie” správcu, ktoré nemá striktne predpísanú formu. Taktiež novela odstránila dovtedy potrebnú prílohu – vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

(3) Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome okrem náležitostí podľa odseku 1 môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.

(4) Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

(5) K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.

Odsek 5 bol spomínanou novelou 283/2018 doplnený novými pojmami: „garážové stojisko” a „skladový priestor” a odstránila sa prvá veta odseku: „S návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa predloží dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva.”

(6) Práva a povinnosti zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na právneho nástupcu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.

(7) Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, je pôvodný vlastník domu vlastníkom ostatných bytov a nebytových priestorov v dome, spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku a má práva a povinnosti vlastníka bytov a nebytových priestorov v dome.

(8) Náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru znáša predávajúci; predávajúci môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov.

Ods. 8 dáva možnosť účastníkom dohodnúť sa vzájomne na hradení poplatkov v súvislosti s prevodom vlastníckeho práva.

Osobitnými predpismi sa myslia: Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov. Položka C bod 3 prílohy k vyhláške Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov v znení vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 209/1994 Z. z.

Súčasná právna úprava sa dopĺňa, resp. mení § 6 ods. 1 o povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zabezpečiť výkon správy domu niektorou formou, spoločenstvom alebo prostredníctvom správcu. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Doterajšia právna úprava síce definovala ktorý subjekt vykonáva správu bytov a nebytových priestorov, ale neudávala presne časový rámec voľby tohto subjektu. V zmysle § 6 ods. 3 naďalej platí, že na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve. V prípade uzatvorenia viacerých zmlúv novela pozmenila § 6 ods. 4, pričom od 01.11.2018 už nebude platiť domnienka, že zmluvy uzatvorené s odsekom 3 sú neplatné, ale nové znenie ods. 4 expressis verbis stanovuje, že platná je len zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá; ostatné zmluvy dohodnuté na správu domu, ako aj iné zmluvy uzavreté v rozpore s odsekom 3 sú neplatné.

Novela upravuje v § 7a ods. 1 spôsob uzatvorenia zmluvy o spoločenstve. Zmluva o spoločenstve sa považuje za uzavretú už prijatím rozhodnutia vlastníkov, podpisuje ju iba predseda a iná osoba poverená vlastníkmi, pričom pravosť ich podpisu musí byť úradne osvedčená. Predseda je povinný doručiť schválenú zmluvu a úplné znenie pri každej zmene každému vlastníkovi. Obdobne to platí aj pri zmluve o výkone správy, kde namiesto predsedu vystupuje správca.

V menších bytových domoch ktorými sa myslí (do osem bytov a nebytových priestorov) sa nebude musieť zriaďovať rada ako orgán spoločenstva, jej právomoci preberie zhromaždenie, vrátane práva zvolávať zhromaždenie. (§ 7c ods. 6)

Podstatná zmena v § 8, hneď v ods. 1, ktorý znie, citujem: Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis, ktorým je § 106, § 112 a § 113 CSP Civilného sporového poriadku. Ďalej sú v odseku uvedené a vymenované náležitosti zmluvy o výkone správy. Podľa novej úpravy tohto odseku už nemusia

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: