dnes je 30.9.2020

Input:

Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti a daňová uznateľnosť výdavkov

7.1.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

7.3.1 Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti a daňová uznateľnosť výdavkov

Ing. Ida Gelatová; Ing. Peter Horniaček, Ing. Ján Mintál

V prípade, ak nie sú splnené podmienky oslobodenia príjmu z prevodu nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. a), b) a d) ZDP, ZDP príjem z predaja nehnuteľnosti nie je príjmom z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 5 ZDP), je uvedený príjem ostatným príjmom podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP.

Ostatný príjem z prevodu nehnuteľnosti
Príjmy z predaja nehnuteľnosti patria medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP vtedy, ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorú predávajúci využíval:

  • na osobné účely alebo

  • na prenájom, z ktorého mu plynuli príjmy podľa § 6 ods.3 ZDP, pričom nie je podstatné, či je prenajímaná nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho, alebo

  • na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť, ak v momente predaja nehnuteľnosť nebola zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho alebo ide o predaj po skončení podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Uplatnenie výdavkov preukázateľne vynaložených na dosiahnutie príjmu z predaja nehnuteľnosti a zistenie čiastkového základu dane

Do základu dane (čiastkového základu dane) podľa § 8 sa zahŕňajú zdaniteľné príjmy znížené o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie týchto príjmov a nikdy nie výdavky vynaložené na ich udržanie alebo zabezpečenie (tie je možné uplatniť len pri príjmoch z podnikania, inej SZČ alebo pri príjmoch z prenájmu).

Podľa § 8 ods. 2 ZDP, ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu uvedeným v § 8 ods. 1 ZDP vyššie ako dosiahnutý príjem, na rozdiel sa neprihliada. Z toho vyplýva, že pri jednotlivých druhoch ostatných príjmov nie je možné vykázať stratu.

Pre pochopenie je možno uviesť, že jednotlivým druhom príjmu sú príjmy dosiahnuté za celé zdaňovacie obdobie uvedené v jednom riadku daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb v tabuľke, kde sú uvedené príjmy podľa § 8 ZDP okrem riadku, v ktorom sú uvedené „iné” ostatné príjmy, pri ktorých sa posudzuje výdavok do výšky každého jednotlivého príjmu a nie za celé zdaňovacie obdobie.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti sa zahrnú do základu dane (čiastkového základu dane) vždy až v tom zdaňovacom období, v ktorom ich predávajúci prijal, pričom nie je rozhodujúce, kedy nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci a rovnako nie je podstatné kedy došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy (§ 8 ods. 4 ZDP). Príjmy z predaja nehnuteľnosti, vyplácané v splátkach na základe kúpnej zmluvy alebo inej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, alebo prijaté preddavky dohodnuté týmito zmluvami alebo prijaté na základe zmluvy o budúcom predaji alebo inom prevode, sa zahrnú do základu dane (čiastkového základu dane), a to v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté.

Nehnuteľnosť obstaraná kúpou

Pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti sa výdavky uplatnia podľa § 8 ods. 5 a 6 ZDP takto:

  1. Podľa § 8 ods. 5 písm. a) ZDP, ak bola nehnuteľnosť obstaraná kúpou, výdavkom je kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť. Tento výdavok musí vedieť predávajúci preukázať správcovi dane hodnovernými dokladmi v prípade kontroly a nie je možné ich nahradiť znaleckým posudkom. Doklady nie sú povinnou prílohou daňového priznania.
  2. Nehnuteľnosť nadobudnutá iným spôsobom podľa § 8 ods. 5 písm. b) ZDP, ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá inak ako kúpou, výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená v čase jej nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnostiach získaných dedením alebo darovaním sa vychádza z ceny podľa § 25 ZDP.

Pri nehnuteľnostiach získaných dedením alebo darovaním sa pri určení výšky výdavku vychádza z ceny podľa § 25 ZDP takto:

Vstupnou cenou hmotného majetku a nehmotného majetku podľa § 25 ZDP je obstarávacia cena, pričom obstarávacou cenou majetku nadobudnutého od fyzickej osoby darom alebo vkladom je obstarávacia cena zistená u darcu alebo vkladateľa, len ak ide o majetok, ktorý u darcu alebo vkladateľa nebol zahrnutý do obchodného majetku, pričom pri jeho predaji uskutočnenom v deň darovania alebo vkladu by sa naň nevzťahovalo oslobodenie podľa § 9 ZDP.

S účinnosťou od 1.1.2016 prišlo v zákone č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov k zrušeniu ocenenia reprodukčnou obstarávacou cenou. Zrušenie reprodukčnej obstarávacej ceny ako oceňovacej veličiny sa premietlo do zmeny § 25 ods. 1 písm. c) ZDP, kde sa namiesto reprodukčnej obstarávacej ceny zaviedla všeobecná cena podľa § 175o zákona č. 99/1963 Zb. Občianskeho súdneho poriadku alebo cena zistená podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, ak ide o majetok nadobudnutý darovaním v iných prípadoch, ako podľa § 25 ods. 1 písm. a) ZDP. Podľa prechodného ustanovenia § 52zg ods. 8 ZDP sa ocenenie všeobecnou cenou alebo cenou zistenou podľa zákona o znalcoch a tlmočníkoch použije až na majetok obstaraný po 31.12.2015.

Ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním, pri ktorej v čase darovania nebola u darcu zahrnutá do obchodného majetku, pričom pri predaji tejto nehnuteľnosti uskutočnenom v deň darovania by príjem z jej predaja nebol oslobodený od dane podľa § 9 ZDP, daňovým výdavkom je cena, za ktorú nehnuteľnosť obstaral darca t.j. obstarávacia cena zistená u darcu.

Ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním, pri ktorej v čase darovania nebola u darcu zahrnutá do obchodného majetku, pričom pri predaji tejto nehnuteľnosti uskutočnenom v deň darovania by príjem z jej predaja bol oslobodený od dane podľa § 9 ZDP, daňovým výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená znalcom v čase nadobudnutia nehnuteľnosti.

Ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť nadobudnutú dedením, dňom nadobudnutia vlastníctva podľa § 460 OZ Občianskeho zákonníka je deň úmrtia poručiteľa. Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je daňovým výdavkom podľa § 8 ods. 5 písm. b) ZDP cena nehnuteľnosti, ktorá je uvedená v osvedčení o dedičstve v čase jej nadobudnutia resp. cena zistená znalcom v čase nadobudnutia nehnuteľnosti, resp. všeobecná cena podľa § 175o zákona č. 99/1963 Zb. Občianskeho súdneho poriadku, ak sa jedná o nehnuteľnosť obstaranú po 31.12.2015.

  1. Podľa § 8 ods. 5 písm. c) ZDP, ak ide o nehnuteľnosť, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku, potom daňovým výdavkom pri príjmoch z jej predaja je zostatková cena podľa § 25 ods. 3 ZDP. Zostatkovou cenou nehnuteľnosti je rozdiel medzi vstupnou cenou a celkovou výškou odpisov, ktoré boli zahrnuté do daňových výdavkov.
  2. Výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti Podľa § 8 ods. 5 písm. d) ZDP sú výdavkom aj finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, jej opravu a údržbu vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom nehnuteľnosti (napr. poplatok za znalecký posudok, výdavky vynaložené na vypracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky súvisiace s predajom) okrem výdavkov na osobné účely.

Výdavky vynaložené na opravu, údržbu alebo technické zhodnotenie nehnuteľnosti je možné uplatniť len v prípade, ak sa takéto výdavky neuplatnili už v predchádzajúcich zdaňovacích obdobiach napr. v čase, keď bola nehnuteľnosť zahrnutá v obchodnom majetku a bola využívaná na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo prenájom. Nakoľko zo zákona nevyplýva, že na daňové účely je možné akceptovať len tie výdavky, ktoré daňovník preukázateľne vynaložil na technické zhodnotenie, opravu a údržbu odo dňa nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, je možné akceptovať aj výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti, ktoré daňovník preukázateľne vynaložil v čase, keď nehnuteľnosť ešte nebola v jeho vlastníctve, a užíval ju napríklad ako nájomca Đ člen družstva. Ak ide o posudzovanie oprávnenosti výdavkov, ktoré daňovník vynaložil čase, keď ešte nebol vlastníkom nehnuteľnosti a užíval ju ako nájomca (príp. člen družstva), je potrebné prihliadnuť aj na príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka (napr. § 687 až 695 OZ), na obsah nájomnej zmluvy, stanovy družstva a pod.

Výdavky vynaložené na opravu, údržbu a technické zhodnotenie nehnuteľnosti musí daňovník vedieť preukázať hodnoverným spôsobom napr. faktúrou, zmluvou uzatvorenou s dodávateľom prác, dokladom o zaplatení a pod.

Nehnuteľnosť nadobudnutá vlastnou činnosťou

  1. Podľa § 8 ods. 5 písm. f)ZDP výdavkami sú aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii. V takomto prípade je možné uplatniť len iné preukázateľne vynaložené výdavky napr. cenu služieb, prác, materiálu zakúpeného na opravu, údržbu alebo technické zhodnotenie, cenu služieb a prác vykonaných dodávateľom, ktoré predávajúci dodávateľovi zaplatil. Všetky tieto výdavky musí vedieť daňovník preukázať hodnovernými dokladmi, z ktorých musí byť zrejmá tak vynaložená suma, ako aj účel, na ktorý boli výdavky vynaložené a v žiadnom prípade ich nie je možné nahradiť znaleckým posudkom.

Výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľnosti sú aj

  • -> úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu,
  • -> úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.
  1. Podľa § 8 ods. 6 ZDP pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti výdavkom nie je hodnota vlastnej práce na nehnuteľnosti, ktorú si daňovník sám zhodnotil alebo opravil. Ak predávajúci zhodnotil alebo opravil nehnuteľnosť svojpomocne, nemôže si ako výdavok uplatniť hodnotu vlastnej práce.

Fyzická osoba predala v roku 2020 rodinný dom, ktorý nadobudla v roku 2018 dedením po otcovi. Otec kúpil dom v roku 2012 2016 a nemal ho zaradený v obchodnom majetku. V dome predávajúci nemal trvalý pobyt. Príjem nie je príjmom oslobodeným. Aký výdavok si môže uplatniť predávajúci v daňovom priznaní?

Podľa § 8 ods. 5 písm. b) ZDP pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase jej nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnostiach získaných dedením alebo darovaním sa vychádza z ceny podľa § 25 ZDP. Ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť nadobudnutú dedením a príjem nie je príjmom oslobodeným, daňovým výdavkom je cena nehnuteľnosti, ktorá je uvedená v osvedčení o dedičstve v čase jej nadobudnutia resp. cena zistená znalcom v čase nadobudnutia nehnuteľnosti.

Fyzická osoba predala v roku 2020 pozemok, ktorý nadobudla v roku 2019 darovaním od matky, ktorá ho kúpila v roku 2009 a nemala ho zaradený v obchodnom majetku. Príjem nie je príjmom oslobodeným. Aký výdavok si môže uplatniť predávajúci v daňovom priznaní?

Ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním, pri ktorej v čase darovania nebola u darcu zahrnutá do obchodného majetku, pričom pri predaji tejto nehnuteľnosti uskutočnenom v deň darovania by príjem z jej predaja bol oslobodený od dane podľa § 9 ZDP, daňovým výdavkom je tzv. všeobecná cena podľa § 25 písm. c) ZDP. Ak by matka nehnuteľnosť v momente darovania predávala, splnila by podmienky oslobodenia ako i podmienku, že nemala nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku. Vychádzať sa pritom bude zo znaleckého posudku vypracovaného k dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti , čo je najpreukaznejší spôsob uplatnenia výdavku v tomto prípade.

Nepodnikateľ predal v roku 2020 byt, ktorý nadobudol v roku 2019 darovaním od tety. Teta kúpila byt v roku 2018. V byte teta nemala trvalý pobyt a nemala ho zaradený v obchodnom majetku. Príjem nie je príjmom oslobodeným u predávajúceho. Aký výdavok si môže potom uplatniť v daňovom priznaní?

Ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním, pri ktorej v čase darovania nebola u darcu zahrnutá do obchodného majetku, pričom pri predaji tejto nehnuteľnosti uskutočnenom v deň darovania by príjem z jej predaja nebol oslobodený od dane podľa § 9 ZDP, daňovým výdavkom je cena, za ktorú nehnuteľnosť obstaral darca (kúpil) a nie je možné uplatniť výdavok na základe znaleckého posudku.

Pomerná výška príjmu

Ak daňovník využíval nehnuteľnosť (zaradenú do obchodného majetku) na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo ak ju prenajíma alebo prenajímal len sčasti, podľa § 4 ods. 5 ZDP príjmy z jej predaja, ktoré nie sú oslobodené od dane sa zahrnú do základu dane v takom pomere, v akom daňovník tento majetok využíval na uvedené činnosti.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti vyplácané v splátkach alebo formou preddavkov

Postup pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú vyplácané daňovníkovi v splátkach na základe kúpnej zmluvy alebo formou preddavkov na základe zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti je upravený v § 8 ods. 4 ZDP§ 8 ods. 8 ZDPTakto dosahované príjmy sa zahrnú do základu dane (čiastkového základu dane) v tom zdaňovacom období, v ktorom boli dosiahnuté. Súvisiace výdavky, ktoré prevyšujú príjmy v tom zdaňovacom období, v ktorom po prvý raz plynú splátky alebo preddavky na predaj nehnuteľnosti, sa môžu uplatniť v tomto zdaňovacom období až do výšky dosiahnutých príjmov. Ak tieto príjmy plynú aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy, ktorú možno uplatniť.

V roku 2020 sa kupujúci dohodol s predávajúcim v podpísanej kúpnej zmluve, že kupujúci zaplatí predávajúcemu kúpnu cenu 79 665,41 € za nehnuteľnosť v troch splátkach a to 35 000 € v roku 2020, v roku 2021 ďalších 35 000 € a 9 665,41 € v roku 2022. Predávajúci nehnuteľnosť nepoužíval na podnikanie, ale ju prenajímal a uplatňoval si pri príjmoch z prenájmu paušálne výdavky. Nespĺňa podmienky oslobodenia. Ako bude postupovať pri zdanení keď nehnuteľnosť nadobudol kúpou v roku 2014 za 63 068,45 €, čo vie preukázať, iné výdavky nevie preukázať.

Zaplatené splátky zahrnie predávajúci do základu dane (čiastkového základu dane) nasledovne: v roku 2020 zahrnie do základu dane (čiastkového základu dane) príjem v sume 35 000 € a výdavok 35 000 € v roku 2021 príjem sume 35 000 € a výdavok 28 068,45 r, v poslednom roku 2022 príjem v sume 9 665,41 € a výdavok žiadny.

Príjem dosiahnutý zámenou nehnuteľností

Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou. Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorú upravuje § 611 Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu platia primerane ustanovenia Občianskeho zákonníka o kúpnej zmluve. Každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.

Napríklad pri zámene bytu za iný byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem získaný zámenou (ak nejde o byt zahrnutý do obchodného majetku) sa považuje za ostatný príjem podľa §8 ods. 1 písm. b) ZDP. Podmienky oslobodenia podľa § 9 ZDP sa posudzujú u obidvoch účastníkov zámeny presne tak, ako keby nehnuteľnosti predávali. Ak príjem nie je príjmom oslobodeným pri zisťovaní základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov dosiahnutých zámenou bytu za byt sa uplatňuje ustanovenie § 8 ods. 2 ZDP, do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, čiže výdavky podľa § 8 ods. 5 ZDP tak ako pri príjmoch z predaja bytu.

„A” = vlastník jednoizbového bytu „B” = vlastník dvojizbového bytu „A” nadobudol jednoizbový byt kúpou v roku 2012 za 19 916,35 € a nemal v ňom trvalý pobyt. „B” nadobudol dvojizbový byt kúpou za 43 152,09 € v roku 2011 a tiež tam nemal trvalý pobyt. Byty neboli ani u jedného zahrnuté do obchodného majetku. Obaja sa v roku 2013 na základe zámennej zmluvy dohodli, že si predmetné byty vymenia. „A” sa v zámennej zmluve zaviazal odovzdať „B” do vlastníctva jednoizbový byt a „B” sa zaviazal odovzdať pánovi „A” do vlastníctva dvojizbový byt. V zmluve sa dohodli, že vzhľadom na to, že „A” za jednoizbový byt získa dvojizbový, je povinný „B” doplatiť v hotovosti 16 596,96 €. V zámennej zmluve je uvedená cena vymieňaných bytov podľa znaleckých posudkov tak, že cena jednoizbového bytu je 29 874,53 € a cena dvojizbového bytu predstavuje 46 471,49 €. Ako majú príjmy a výdavky daňovo vysporiadať?

Zámenou získal „A” nepeňažný príjem 46 471,49 € (čo je hodnota dvojizbového bytu, ktorý získal zámenou. „B” získal nepeňažný príjem 29 874,53 € (hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou) a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem 16 596,96 € (doplatok, ktorý mu na základe zámennej zmluvy zaplatil „A”), v úhrne dosiahol príjem v sume 46 470,49 €. Peňažný aj nepeňažný príjem je ostatným príjmom podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Pri zistení základu dane z uvedeného príjmu musia obidvaja daňovníci postupovať podľa § 8 ods. 2 ZDP§ 8 ods. 5 ZDP. Obidvaja nadobudli byty, ktoré dali na zámenu kúpou, bude u obidvoch výdavkom kúpna cena, ktorú za byt, ktorý dali na zámenu preukázateľne zaplatili. Na účely zistenia základu dane (čiastkového základu dane) z prevodu bytu si môže pán „A” príjem získaný zámenou v sume 46 471,49 € znížiť o výdavok v sume 19 916,35 €, čo je kúpna cenu bytu preukázateľne zaplatená za jednoizbový byt, ktorý dal na zámenu. Pán „B” si môže